[송승현 도시와경제 대표] 2026년 3월 21일 토요일 저녁 8시, 전 세계 아미들의 관심이 집중된 BTS 컴백 콘서트가 광화문광장 일대에서 펼쳐진다.

방탄소년단(BTS) 컴백 공연을 하루 앞둔 20일 서울 종로구 광화문 광장인근 전광판에서 공연을 홍보하는 영상이 상영되고 있다.(사진=이영훈 기자)

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수많은 인파가 동시에 한 지역으로 유입될 이 장면은 단순한 문화 이벤트를 넘어 도시의 소비 흐름과 자산 가치가 어떻게 재편될지를 보여주는 신호로 해석된다. 특히 이러한 현상은 일시적 분위기를 넘어 축적된 흐름과 결합해 보면, 향후 투자 방향을 가늠할 수 있는 중요한 기준으로 작용할 가능성이 높다.

연도별 방한 외래관광객 흐름을 보면 이러한 변화의 기반이 보다 분명해진다. 1970년대 수십만 명 수준이던 외래관광객은 꾸준히 증가해 2019년 약 1,750만 명까지 확대됐고, 팬데믹 기간 급감 이후에도 빠르게 회복되며 2024년에는 약 1,640만 명 수준에 도달했다. 이 흐름은 단순한 증가가 아니라 외부 충격 이후에도 다시 회복되는 지속성을 내재한 수요 기반이 형성되어 있음을 보여준다. 즉, 관광 수요는 일시적으로 위축될 수는 있지만 장기적으로는 다시 확장되는 구조를 가진다.

연도별 방한 외래관광객 추이 (그래픽=도시와경제)

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이러한 구조는 상권 투자에서 중요한 기준으로 작용한다. 관광객 증가는 단순한 통행 인구 확대가 아니라 실제 소비로 이어지는 수요 증가를 의미한다. 특히 BTS와 같은 글로벌 콘텐츠는 방문 목적 자체를 변화시킨다. 과거에는 관광지가 중심이었다면, 이제는 콘텐츠 경험이 핵심 요인으로 작용한다. 이 과정에서 체류 시간은 늘어나고 소비 규모는 확대되며, 상권의 매출 구조 자체가 달라진다.

광화문, 종로, 을지로 일대는 이미 역사·문화·상업 기능이 결합된 지역이다. 여기에 초대형 공연이 결합될 경우 단기적으로는 매출 상승이 나타나고, 중장기적으로는 콘텐츠 소비 중심지로 자리 잡을 가능성이 높다. 결국 상권의 가치는 일회성 통행 인구가 아니라 소비 전환율과 재방문 구조에 의해 결정된다. 최근 관광 흐름은 이러한 반복 방문 구조가 점차 강화되고 있음을 보여준다.

숙박 시장에서도 변화는 더욱 뚜렷하다. 관광객 규모가 일정 수준을 넘어서면 호텔 산업은 안정적인 수요 기반 위에서 움직이게 된다. 실제로 외래관광객이 1,000만 명을 넘어서기 시작한 이후 서울의 숙박 공급은 빠르게 확대됐으며, 최근 회복 국면은 억눌렸던 수요와 콘텐츠 소비가 동시에 확대되며 나타난 결과로 볼 수 있다. 이는 단기 반등을 넘어 지속 가능한 회복 국면으로 해석된다.

이러한 흐름은 숙박업 투자에서도 변화를 만든다. 관광 수요 확대는 객실 점유율을 안정적인 수준으로 끌어올리고, 방문 목적이 경험 중심으로 이동하면서 객단가 역시 상승 여력을 확보하게 된다. 더불어 특정 시즌에 집중되던 수요가 연중으로 분산되면서 수익 변동성은 점차 완화되는 구조로 전환될 가능성이 높다. 특히 광화문과 연결된 명동, 시청, 을지로 일대는 접근성과 관광 동선이 결합된 핵심 지역으로서 수요 집중 효과가 지속될 가능성이 크다.

여기서 주목해야 할 변화는 공연 중심 도시 인프라 확장이다. 서울은 단발성 이벤트 도시를 넘어 공연 기반 수요 도시로 전환을 시도하고 있다. 대표적으로 서울 아레나가 조성 중인 창동 일대는 대형 공연을 상시적으로 유치할 수 있는 구조를 갖추고 있으며, 과거 성동구치소 부지 역시 문화·공연 복합시설 개발이 추진되면서 새로운 수요 거점으로 주목받고 있다. 이는 특정 이벤트에 의존하는 구조에서 벗어나, 지속적인 공연과 콘텐츠 공급을 통해 상권과 숙박 수요를 반복적으로 창출할 수 있는 전략이다.

이러한 변화는 투자 관점에서 매우 중요한 의미를 갖는다. 공연장이 들어서는 지역은 단순한 유입 인구 증가가 아니라 정기적이고 반복적인 소비 수요를 확보하게 된다. 이는 상권에서는 매출 안정성과 임대료 상승으로, 숙박 시장에서는 객실 점유율 안정화와 현금흐름 개선으로 이어진다. 즉, 공연 인프라는 교통 호재와 유사한 수준의 장기 수요 창출 요인으로 작용할 가능성이 높다.

결국 이번 BTS 콘서트는 단순한 이벤트를 넘어 수요의 지속 가능성을 가늠할 수 있는 기준점으로 기능한다. 중요한 것은 이벤트 이후 해당 지역이 반복 방문이 이루어지는 구조로 자리 잡는지 여부다. 만약 이 흐름이 유지된다면 광화문 일대는 물론, 창동과 성동구치소 부지와 같은 공연장 기반 개발 지역까지 투자 축이 확장될 가능성이 높다.

현재 흐름을 보면 관광 수요는 다시 확대되고 있으며, 콘텐츠는 그 흐름을 가속화하는 핵심 변수로 작용하고 있다. 따라서 투자는 단순한 가격 상승 기대가 아니라 지속적인 방문과 소비가 가능한 구조를 갖춘 지역을 중심으로 접근해야 한다.