노량진6구역 전용 59㎡ 최고가 22억
강서 '래미안 엘라비네' 평당 5800만원도 흥행
'강남3구+용산' 분양가상한제 확대 필요 주장도
국토부 "주정심 결정사항…아직 논의 없어"

정부가 강력한 대출 규제 등을 앞세워 부동산 수요를 옥죄자 집값은 조정기에 진입했다는 평가가 나온다. 그러나 신축 민간 아파트의 분양가는 계속해서 치솟고 있다.

선호 입지 내 신축 단지에 대한 수요가 많아 정비사업 시행자인 조합뿐 아니라 시공사인 건설사도 분양가를 낮출 이유를 찾지 못하고 있다는 전언이다. 실수요자의 신축 선호도가 높은 반면 신규 공급량은 이를 충족하지 못하는, 이른바 수급불균형의 심화가 분양가를 계속해서 끌어올리고 있다는 것이다.

이 때문에 청약 수요자들을 중심으로 분양가상한제를 확대 적용해야 한다는 목소리도 나온다. 다만 국토교통부는 이와 관련해 "논의하지 않고 있다"는 입장이다.

서울의 공급면적 기준 1㎡당 평균 분양가 추이./그래픽=비즈워치

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노량진 뉴타운, 첫 분양은 3.3㎡당 8천만원?

노량진6재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합은 노량진6구역 재개발을 통해 조성될 '라클라체자이드파인'의 일반분양분 369가구에 대한 입주자모집공고를 내달 3일 낼 예정이라고 27일 밝혔다.

노량진6구역은 서울 동작구 노량진동 294-220 일원에 노후 건축물을 허물고 최고 28층 높이의 14개동에 1499가구(임대 262가구 포함)를 조성하는 재개발 사업이다.

앞서 조합 측은 지난 20일 대의원회를 거쳐 일반분양가를 정했다. 조합 관계자는 "대의원회에서 일반분양분의 분양가를 의결했다"면서 "조합원 대상으로 분양가 산정 배경 등을 설명했으나 입주자모집공고를 아직 내지 않은 만큼 외부에 구체적으로 공개하기는 어렵다"라고 말했다.

노량진6구역의 일반분양분 중 전용면적 59㎡가 234가구, 전용 84㎡ 176가구, 전용 106㎡가 24가구다. 정비업계에 따르면 조합은 일반분양분이 가장 많은 전용 59㎡의 평균 분양가를 21억원 안팎, 최고 분양가를 22억원으로 제시했다. 최고가 기준 3.3㎡(평)당 분양가가 약 8400만원인 셈이다.

이 같은 분양가는 분양가상한제 적용을 받는 강남보다 더 비싼 값이다. 서울 서초구 서초동 1333 일원에 조성될 '아크로 드 서초' 일반분양분 전용 59㎡ 30가구의 평당 분양가(최고가 기준)는 8108만원이다.

반면 전용 84㎡의 분양가는 25억원 안팎이다. 평당 분양가는 7700만원 수준이다. 통상 평형이 커질수록 평당 분양가는 낮아진다.

특히 노량진6구역은 노량진재정비촉진구역(뉴타운) 2003년 지정 후 약 23년 만에 첫 분양이다. 해당 사업지의 분양 성적이 향후 주변 사업지의 분양 성적에도 영향을 끼칠 전망이다.

노량진6구역 이후로는 2·3·8구역 등이 잇따라 분양에 나설 것으로 예상된다. 노량진6구역의 분양가가 확정된 만큼 추후 분양에 나서는 단지들도 이를 참고해 분양가를 확정할 것으로 보인다.

노량진뉴타운 수주 현황./그래픽=비즈워치

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"방화가 평당 6천만원이요?"…그래도 흥행

노량진6구역의 분양가는 서울 평균치를 크게 웃돌겠으나 서울 역세권 신축 수요가 강해 청약 경쟁률은 높을 것이라는 예상이 나온다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난달 말 기준 최근 1년간 서울의 1㎡당 평균 분양가는 1592만원이다. 이를 1평(3.3㎡)으로 환산하면 5254만원이다. 전년 동월(4422만원) 대비 18.8% 올랐다.

김인만경제연구소의 김인만 소장은 "흑석동에 있는 단지와 직접적인 비교를 하기는 어렵지만 아크로리버하임의 국민평형(전용 84㎡) 시세가 30억원을 넘는 걸 고려했을 때 노량진6구역도 안 팔릴 정도의 고분양가는 아니라고 본다"면서 "최근 서울 신축이 귀하고 집값 자체도 작년에 많이 올랐던 만큼 잘 팔릴 것"이라고 말했다.

특히 최근 서울에 민간이 분양한 주요 단지는 모두 높은 청약 경쟁률을 기록했다. 지난 24일 포스코이앤씨가 영등포구 문래동5가 22 일원에 시공한 '더샵 프리엘라'는 최고가 기준 전용 59㎡의 평당 분양가가 5351만원, 전용 84㎡의 경우 5310만원이었다. 63가구 모집에 5622개의 청약통장이 몰리며 평균 경쟁률은 89.2대 1에 달했다.

지난 17일 1순위 청약 접수에 나선 강서구 방화동 '래미안 엘라비네'의 최고가 기준 전용 59㎡의 평당 분양가가 5833만원이었다. 전용 84㎡의 경우 5435만원이었다. 인근 단지인 e편한세상 방화의 전용 84㎡가 10억~11억원 사이에 거래된 걸 고려하면 분양가가 지나치게 비싸다는 평가가 있었다. 그러나 평균 경쟁률은 28.1대 1로 흥행했다.

래미안 엘라비네 견본주택 현장./사진=비즈워치

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과천·분당도 평당 7천만원…"분상제 확대 논의 없어"

서울 강남과 인접한 경기도 지역 신규 분양 단지의 평당 분양가가 7000만원을 훌쩍 뛰어넘은 사례도 나온다.

지난해 11월 경기도 성남시 분당구 정자동에서 분양한 '더샵 분당티에르원'의 전용 84㎡의 평당 분양가는 7094만원이었다. 경기도 과천시 주암동에서 지난해 8월 분양된 '디에이치 아델스타'의 경우 전용 59㎡의 평당 분양가가 7151만원에 달했다.

분양가가 가파르게 오르고 있어 정부에서 분양가상한제 적용 지역을 확대할 필요가 있다는 시각도 나온다. 분양가상한제는 공동주택의 분양가를 산정할 때 일정한 표준건축비와 택지비에 가산비를 더해 분양가를 산정하고 그 가격 이하로 분양하도록 한 제도다.

공공택지는 분양가상한제가 의무적으로 적용되며 민간택지의 경우에는 국토교통부 산하 주거정책심의위원회를 거쳐 현재 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구에 적용됐다.

박지민 월용청약연구소 대표는 "집값이 급락하는 시점에서는 분상제를 폐지할 필요가 있지만 지금은 분양가가 올라도 너무 많이 오르고 있어 오히려 전면적으로 확대해야 한다"고 주장했다.

이어 "정부에서 지난해 규제지역을 경기 일부와 서울 전역까지 확대했으나 분상제 지정은 하지 않았다"면서 "분상제를 전면 확대하면 로또 청약이라는 부작용을 낳을 수 있겠지만 매매수요를 청약 대기수요로 돌릴 수 있다는 점에서는 집값 안정에 긍정적"이라고 말했다.

다만 분상제를 확대 적용했을 때 공급 위축이 우려된다. 정부도 별다른 움직임을 보이지 않고 있다. 국토교통부 관계자는 "분상제 적용 지역을 확대하려면 주거정책심의위원회에서 관련 사안을 다루고 결정해야 하는데 그 같은 내용을 논의한 적은 없다"고 말했다.

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