현대건설의 한남 3구역 조감도.

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총사업비 7조원 규모의 국내 최대 재개발 사업인 서울 한남뉴타운3구역 시공권을 두고 현대·GS·대림 등 '빅3' 경쟁이 과열 양상을 보이면서 사업 지연 경고등이 켜졌다. 지난 18일 마감된 한남3구역 시공사 제안서에는 시세를 웃도는 최저 분양가 제안 등 위법이라고 단정 짓기 어렵지만 현실성이 떨어지는 제안이 넘쳐났다. 국토교통부와 서울시 등 관련 기관들도 관리감독을 강화할 태세다.

시공 후보 건설사들은 조합원들 분담금을 입주 후 후불로 받고 이주비 부담을 파격적으로 줄이며 조합사업비 무이자 등을 공통으로 내걸었다. 핵심은 추가 이주비 보장과 고분양가에 대한 부분이다. 정부는 재건축·재개발 이주비를 주택담보대출비율(LTV) 40%로 묶어놓은 상황이다.

이에 대해 대림건설은 이주비를 LTV의 100%, GS건설은 90%, 현대건설은 70%(가구당 최소 5억원)를 보장한다고 했다. 각 건설사의 자체 보유 현금이나 신용을 활용해 조합에 직접 대출해주겠다는 의미다. 다만 금리가 어느 정도 수준인지는 밝히지 않았다. 이러한 이주비 보장 부분은 건설사의 신용만 보장된다면 실현 가능하다는 게 업계 전문가들 분석이다.

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GS건설의 '3.3㎡당 일반분양가 7200만원 이상, 조합원 분양가 3500만원 이하' 조건은 정부 분양가 규제 정책에 비춰봤을 때 현실 가능성이 떨어진다는 지적이다. 최근 주택도시보증공사(HUG) 규제로 강남권 신규 분양 단지의 일반분양가는 4900만원 이하이며, 1년 상승폭도 5%로 제한된 상태다. GS건설 관계자는 "분양가상한제가 적용되지 않을 경우 조건이고, 후분양이나 다른 방법으로라도 맞추겠다는 의지의 표현"이라고 설명했다.

대림건설이 주장하는 '임대아파트 제로' 정책도 마찬가지다. 대림건설 측은 "혁신설계를 통해 임대아파트 없는 단지로 만들 수 있을 뿐 아니라 한강 조망 가구 수도 1038가구에서 2566가구로 늘릴 수 있다"고 제안했다. GS건설도 특화설계로 조합원 모두 한강 조망이나 테라스하우스, 펜트하우스 입주를 보장한다고 강조했다. 다만 GS와 대림 안은 동수나 가구 수 변경 등 중대한 설계 변경을 금지한 현행 공공관리제 지침에 위배된다는 지적이다.

현대건설은 조합원 추가 분담금을 경쟁사들처럼 입주 직후가 아니라 1년 유예해주는 조건에서 조합원에게 유리하다. 현대건설은 '왕가의 품격'을 담은 프리미엄 브랜드(디에이치 더로얄)와 고급 주방가구, 단지 내 상가의 현대백화점그룹 운영 등 입주 후 혜택을 강조했다.

강남권 대형 재건축 단지의 한 조합장은 "건설사 공약을 뜯어보면 건설사의 자금력으로 풀 수 있는 추가 이주비 대출이나 부담금 납부 시기 등은 실현 가능하지만 정부 규제가 막고 있는 분양가와 임대아파트 부분에 대해선 공약(空約)에 그칠 우려가 크다"며 "이런 과열 경쟁들이 나중에 조합과 시공사 사이에 엄청난 갈등의 불씨가 될 수 있다"고 지적했다.

한편 한남3구역은 한남동 686 일대에 지하 6층~지상 22층, 197개동 5816가구(임대 876가구 포함)와 근린생활시설을 조성하며 건축 연면적이 104만8998㎡에 달한다.

[이한나 기자 / 전범주 기자]

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