최근 서울 중구 통일로 KG그룹 하모니홀에서 열린 글로벌 대체투자 컨퍼런스(GAIC)웨비나. 정삼영(오른쪽) 대체투자연구원장의 사회로 서울, 뉴욕, 보스턴, 샌프란시스코, 코네티컷에서 각각 접속한 국내외 전문가들이 화상토론을 진행하고 있다.

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[이데일리 송길호 기자] 부동산 대체투자는 전형적인 대면 비즈니스다. 딜 소싱→ 실사(정성· 정량평가) → 투자집행 → 사후관리 → 엑시트 등 각 단계별로 대면접촉이 필요한 분야다.

코로나 사태 이후 물리적 접촉, 현장출장이 불가능한 상황에서 기존에 집행한 투자 프로젝트의 사후관리는 물론 신규 투자 프로젝트 모두 중단될 수밖에 없는 건 이 때문이다. 전문가들은 이 같은 제약이 코로나시대 부동산투자의 발목을 잡는 위협요인일 수 있다고 지적한다.

비대면 비즈니스가 확산되는 상황에서 부동산투자도 패러다임의 전환을 통해 비대면 실사, 비대면 관리가 가능할까. 조홍래 한투운용 대표가 이에 대해 문제제기를 했다. 그는 “부동산 사업은 컨택 비즈니스로 물리적인 접촉이 불가피하지만 비대면 실사를 통해 프로젝트를 진행할 방법이 있지 않겠느냐”며 화두를 던졌다. 전문가들의 의견은 갈렸다.

릿슨 퍼거슨 CBRE 글로벌 부문 대표는 “직접 실사 하지 않은 부동산에는 절대 투자하지 않는다”고 잘라 말했다. 제프 길러 스텝스톤 부동산부문 대표도 “35년 부동산투자 경험상 실제 매물을 눈으로 확인할때와 그렇지 않을때가 분명 다르다”며 “직접 보지 않고는 절대 그 부동산에 대해 알 수 없다”고 강조했다.

반면 리아즈 카슘 JLL 글로벌 자본시장 대표는 “관련 기술 확보를 통해 비대면 비즈니스가 가능하다”고 반박했다. 그는 “현장실사를 위해 가상투어(virtual tours)를 할 수 있다”며 “드론을 통해 건물 내부공간을 구경하고 구글로 주변 입지를 확인할 수 있는 가상 현장실사(virtual due diligence)용 플랫폼을 마련했다”고 말했다.

정삼영 대체투자연구원장도 “해외 현장실사가 요식행위로 보일때가 많다”며 ”팬더믹 시대엔 시간과 비용을 줄일 수 있는 가상 현장실사가 더 효율적일 수 있다”고 지적했다.

관건은 투자단계에서 현장실사를 의무화하는 규정이다. 카슘 대표는 “독일의 경우 부동산 감정평가 때 감정평가사의 현장 실사 의무 규정이 있었지만 최근 (코로나사태 이후) 이 같은 규정을 개정, 딜이 끝난 후 일정 기간 내에 감정평가를 마무리하면 문제가 없도록 규제를 완화했다”고 설명했다.

김희석 하나대체투자 대표는 “가상의 현장실사를 기반으로 투자할 수 있기 위해선 기술력 외에도 (연기금 공제회 등) 투자자들이 운용사들에게 (물리적) 현장실사를 의무화하는 규정을 전향적으로 폐지할 필요가 있다”며 “신뢰할만한 글로벌 자문사들을 적극 활용하면 현장 방문 없이도 현장실사의 효과를 누릴 수 있을 것”이라고 강조했다.