[이데일리 강신우 기자] “저금리와 과잉유동성으로 올해 집값 상승은 계속될 것으로 본다.”

이용만(62) 한성대 부동산교수가 지난해 12월31일 서울 삼선동 한성대학교에서 이데일리와 인터뷰하고 있다. 이 교수는 “올해 집값과 전섯값도 상승세를 유지할 것”이라고 했다.(사진=김태형 기자)

2021년 신축년(辛丑年) ‘흰 소의 해’에도 부동산시장은 여전히 뜨거울 것이라는 전망이 나온다. 코로나19가 기승을 부리면서 유동성 과잉에 저금리 기조가 유지될 것으로 보이는 가운데 이 같은 요인이 집값을 더 끌어올리기 충분하다는 분석이다. 문재인정부의 수요억제 위주 규제정책만으로는 부동산안정을 꾀하기 어렵다는 것이다.

집값 상승세 유지·전셋값은 ‘급등세’

이데일리는 지난해 12월31일 서울 성북구 삼선동 한성대학교에서 이용만(62) 한성대 부동산학과 교수와 만나 올해 부동산시장 전망을 들어봤다.

이 교수는 집값 상승은 지난해보다는 주춤하겠지만 상승세를 유지할 것으로 내다봤다. 전셋값은 작년 하반기 급등세를 기대로 유지하면서 매매값의 하방 경직성이 강화할 것이라고 했다. 다만 올해부터 강화하는 규제 약발이 얼마나 먹힐지가 관건이라는 의견을 내놨다.

이 교수는 “다주택자에 대한 규제 강화가 현실화하고 있다. 대표적인 것이 보유세와 오는 6월1일부터 시행되는 양도세 중과세율 인상”이라면서 “다만 보유세와 양도세는 상반되는 것이어서 규제에 따른 다주택자들의 움직임이 어떤 방향으로 튈지 모호한 측면이 있다”고 했다. 그는 “다주택자들이 주택을 파는 방향인지, 증여·상속인지, 임대차 시장에 머물러 있을 것인지 이 자체가 현재로선 예측하기 어렵다”고 했다.

당장 1일부터 법인이 주택을 양도할 때 양도차익에 대한 기본 법인세율(10~25%)에 추가 과세되는 세율이 10%포인트(p) 올라간다. 6월부터는 다주택자가 집을 팔 때 양도세 중과세율이 ‘기본세율+10~20%포인트’에서 ‘기본세율 + 20~30%포인트’로 인상된다.

이 교수는 전세 매물의 씨가 마르고 가격이 치솟은 데는 ‘임대차법(계약갱신청구권·전월세상한제) 도입’ 때문으로 봤다.

이 교수는 “작년 5월까지만 해도 전월세 시장은 안정돼 있었다”며 “그런데 임대차법이 본격적으로 논의되기 시작한 6월부터 전셋값이 올랐고 주목해야할 것은 월세도 동시에 올랐다”고 지적했다. 그는 이어 “금리 영향만 놓고 보면 전셋값이 오를 때는 월세는 반대로 하락하는 대체 관계가 성립되지만 월세도 동시 상승한 것은 저금리 영향만으로는 설명하기 어렵다”고 강조했다.

이 교수는 현재의 주택가격이 ‘거품’은 아니지만 소득 대비 지나치게 높은 것은 사실이라고 했다. 그는 “소득 대비 주택가격 비율인 PIR로 보면 주택값이 2000년대 들어서 가장 높은 수준에 와 있다”며 “다만 ‘거품’이라는 표현은 시장경제의 펀더멘탈(기초여건)로 볼 때 가격이 인정되지 않는 수준까지 간 것을 말하는데 현재는 전월세 시장에서 임대료가 상승한 가운데 매매값도 오르고 있어서 거품이라고 단정짓기는 어렵다”고 했다.

정비사업 활성화·양도세 완화 필요

이 교수는 주택시장 안정화를 위해서는 장기적인 공급정책과 함께 한시적 규제 완화도 필요하다고 주장했다.

이 교수는 “변창흠 국토교통부 장관 등 정부는 작년 하반기부터 계속 공급을 확대하겠다고 했다”며 “다만 시장이 이를 신뢰하지 않기 때문에 이 같은 공급 시그널이 제대로 시장에 반영되지 않는 것”이라고 했다.

그는 이어 “중요한 것은 시장이 원하는 곳에 원하는 주택이 공급될 것이라는 신호가 뒤따라야 한다”며 “민간 정비사업 활성화와 함께 민간이 혼자서 개발하지 쉽지 않은 재개발지구 같은 곳은 공공이 개입하는 방향이 된다면 공공개발도 시장의 선택을 받게 될 것”이라고 했다.

이 교수는 현재 수요억제책 위주의 규제정책 기조를 유지한 상태에서는 집값 급등을 해결할 수 없다고 했다. 그는 “(정부가) 안정시킬 대상이 매매 시장인지, 전월세 시장인지 우선 판단해 타깃을 세우고 한시적인 규제 완화 정책을 펴는 등의 유연성을 갖춰야 한다”고 했다.

이어 “전월세 시장 안정을 위해서는 다주택자들이 임대주택을 계속 공급할 수 있도록 지원하고 매매시장을 안정시키려면 재고주택 공급이 늘도록 한시적 양도세 완화 정책이 필요하다”고 했다.

이 교수는 코로나19 이후 주택시장에 미칠 충격파를 우려하기도 했다. 그는 “코로나19를 극복한 이후에는 과잉 유동성을 해소하기 위해 금리를 올려야 할 것인데 그러면 가장 큰 타격인 주택시장이 될 것”이라며 “‘영끌’(영혼까지 끌어모으다)한 젊은 층은 금리가 오르면 상당한 충격을 받게 될 것이고 금융시장 등 실물경제에 미치는 영향도 클 것”이라고 했다.

이용만(62) 한성대 부동산교수가 지난해 12월31일 서울 삼선동 한성대학교에서 이데일리와 인터뷰하고 있다. 이 교수는 “올해 집값과 전섯값도 상승세를 유지할 것”이라고 했다.(사진=김태형 기자)

이용만 교수는…

△1959 울산 출생 △1985년 연세대 경제학과 졸업 △1995년 연세대 경제학 박사 △2000년 LG경제연구원 부연구위원 △2013년 한국주택학회 회장 △2014년 한국부동산분석학회 회장 △2016년 한성대 대학원 원장 △2020년1월 서울부동산포럼 회장 △現한성대 부동산학과 교수