사진은 서울 시내 아파트 건축 현장 모습. 연합뉴스

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최근 서울에서 새 아파트를 분양받기가 ‘하늘의 별 따기’가 되고 있다. 올해 들어 공급이 잇따르고 있는 강남권 재건축 단지에는 분양 때마다 수만명의 청약자가 몰리고 있고 강북권도 인기 지역을 중심으로 청약 경쟁률이 치솟고 있다. 이러다 보니 신혼부부·생애최초 등 특별공급뿐만 아니라 가점제와 추첨제를 병행하는 일반공급도 실수요자의 당첨 가능성이 크게 떨어진 상황이다.

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부동산 업계에선 최근 서울 아파트 청약 과열 현상은 아파트 매맷값 상승세, 주택 보유세 감세, 청약 자격 확대 및 실거주 의무 완화 등 규제 완화가 복합적으로 영향을 끼친 결과인 것으로 분석한다. 이 가운데 서울 아파트 매맷값은 이달 들어 상승세가 꺾이면서 점차 영향력이 감소하고 있는 중이다. 그러나 그 밖의 요인들은 변동될 여지가 크지 않은 탓에 서울 아파트 분양시장에서 현재진행형인 ‘청약 과열’ 현상은 좀 더 이어질 것으로 보인다.

최근 서울 아파트 분양시장에선 역대 최고 수준 청약 경쟁률 기록이 잇따라 나오고 있다. 강남구 대치동 구마을 제3지구를 재건축한 ‘디에이치 대치에델루이’는 이달 9일 1순위 37가구 모집에 3만7946명이 접수해 평균 1025.6대 1의 경쟁률을 보였다. 이는 속칭 ‘줍줍’으로 불리는 계약취소 주택을 제외하고 서울지역에서 공급된 민간 일반분양 단지 중에서는 역대 최고 경쟁률 기록이다.

또 지난 14일에는 한국토지주택공사(LH)가 공급한 동작구 노량진동 수방사 공공분양주택 전용면적 59㎡ 22가구 일반공급 본청약에 총 2만5253명이 접수해 평균 1147.9대 1의 경쟁률을 나타냈다. 이는 공공분양 단지 중 역대 가장 높은 경쟁률이다. 앞서 서울 최고 경쟁률을 기록한 ‘디에이치 대치 에델루이’(1025.6대 1)는 물론 전국 최고를 기록했던 성남 수정구 ‘판교 테크노밸리 중흥S-클래스’(6월 분양, 일반공급 26가구, 1110대 1)의 경쟁률도 뛰어넘었다.

부동산 업계에선 최근 서울 아파트 청약시장 과열 현상은 거래량 증가와 함께 시장을 요동치게 했던 아파트값 상승이 큰 영향을 끼친 것으로 본다. 한국부동산원 통계를 보면, 지난 14일 기준 서울 아파트 매매가격은 30주 연속 상승세를 기록했고 특히 강남3구와 ‘마·용·성’(마포·용산·성동구)을 중심으로 크게 올랐다. 다만, 10월 들어서는 주간 평균 상승률이 0.1%~0.2%대에 그치면서 상승세가 크게 둔화되는 양상을 보여, 수요자들의 불안 심리도 점차 진정될 가능성이 점쳐진다.

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재산세와 종합부동산세 등 주택 보유세 부담이 줄어드는 환경도 아파트 청약시장에 수요자가 몰리는 또 다른 요인으로 풀이된다. 정부는 지난해부터 2년간 연속 공동주택 공시가격 현실화율을 2020년 수준인 69%로 동결했고 지난달에는 공시가격 현실화 계획 폐기를 전제로 하는 ‘공시가격 산정체계 합리화 방안’을 내놨다. 또 제1야당인 더불어민주당도 1주택자 종부세에 대해선 폐지 가능성을 열어두기 시작했다. 그 결과 이른바 ‘똘똘한 한 채’로 불리는 인기지역 고가아파트에 대한 소유 욕구와 선호도가 크게 높아지면서 매매시장뿐만 아니라 신규 분양시장에서도 청약 수요자 급증을 불러온 것으로 풀이된다.

부동산 경기 부양을 위한 정부의 규제지역 해제도 청약 열기를 자극한 요인으로 꼽힌다. 2023년 1월 단행된 강남3구과 용산구를 제외한 서울 규제지역(투기과열지구·조정대상지역) 전폭 해제는 세대주뿐만 아니라 무주택 세대구성원의 청약을 가능하게 해 사실상 ‘청약자격 확대’ 효과를 가져온 것으로 평가된다. 또 지난 2월 분양가상한제 아파트에 대한 실거주 의무 개시 시점이 아파트 최초 입주 가능일로부터 3년 이내로 유예된 것도 청약자 수 증가를 불러온 요인으로 꼽힌다.

시장에선 오는 22일 일반공급 1순위 청약을 받는 송파구 신천동 ‘잠실 래미안아이파크’가 올해 서울지역 분양의 대미를 장식할 것으로 본다. 잠실진주 아파트를 재건축해 총 23개 동 2678가구(일반분양 589가구)로 짓는 이 단지는 이른바 ‘영끌’(영혼까지 끌어모은 주택 매수) 청약자까지 뛰어들 가능성이 있다는 게 업계의 평가다.

분양가상한제가 적용된 이 단지는 전용면적 59㎡ 분양가가 15억2260만원, 84㎡가 19억870만원(최고가격 기준)으로 만만치 않은 금액이지만 인근 시세 대비로는 80~90% 이하 수준으로 평가된다. 분양가를 승인한 송파구청은 이 단지의 분양가격이 인근시세의 80% 이상 100% 미만인 것으로 평가하고 2년간의 실거주 의무를 부여했다. 입주 예정시기인 내년 12월(예정) 이후 3년 이내에 계약자가 입주하면 되기 때문에 최초 3년간은 전세를 놓을 수 있는 여건이다. 이로 인해 자금력이 부족한 수요자도 중도금 대출과 전세금을 활용해 분양대금을 조달하는 게 가능하다.

이 단지는 전 주택형에서 경쟁률이 높겠지만 특히 소형인 전용면적 43㎡, 59㎡에 청약인파가 몰릴 가능성이 크다는 게 시장의 전망이다. 전용 43~59㎡ 분양 물량은 232가구인데, 일반공급(126가구)에는 가점제 40%, 추첨제 60%가 적용돼 가점이 낮은 수요자와 1주택 소유자가 추첨제 당첨을 기대하면서 대거 뛰어들 것으로 보여서다. 추첨제 물량은 무주택자에 대한 우선공급 추첨 75% 다음으로 1주택 소유자에게도 25% 물량에 대해 당첨 기회가 주어지게 된다. 그밖에 전용 74~84㎡는 가점제 70%, 추첨제 30%가 적용되고 가장 큰 주택형인 전용 104㎡는 가점제 80%, 추첨제 20%가 적용된다.

김규정 한국투자증권 부동산연구위원은 “잠실에서 20년 만에 선보이는 대규모 재건축 단지다. 기다린 수요자들이 많은 곳”이라며 “청약 가점이 높지 않은 무주택자와 1주택 소유자 등이 한꺼번에 몰릴 것으로 예상한다”고 말했다.

최종훈 선임기자 cjhoon@hani.co.kr