9일 오전 조선일보 경제 유튜브 채널 ‘조선일보 머니’에는 부동산 빅데이터 전문가 조영광 작가의 강연이 업로드됐다. 대형 건설사 15년차 빅데이터 연구원인 조 작가는 인구밀도와 가구 트렌드를 분석해 부동산 투자 전략을 제시한다. 저서로 ‘빅데이터가 찍어주는 부의 정점’이 있다.



조 작가는 이번 영상에서 주거 인구 밀도와 상위 10% 소득이 집값에 미치는 영향을 설명했다. 주거 인구 밀도와 상위 10% 소득을 보면 앞으로 주목해야 할 ‘미래의 땅’을 찾을 수 있기 때문이다.

주거 인구 밀도는 토지면적을 주거지역으로 환산한 인구밀도 수치다. 원래 인구 밀도는 인구수를 토지의 면적으로 나눈 값이다. 인구수는 주택 수요, 토지면적은 주택 공급 여력을 말한다. 조 작가는 “토지면적에는 산, 들, 강도 포함돼있는데 정확하게 보려면 주거지역만 따져봐야 한다”며 “이를 고려한 것이 주거 인구 밀도 개념”이라고 했다.

조 작가는 240여개 시군구의 주거 인구 밀도를 다시 계산했다. 그랬더니 인구 밀도에서는 눈에 띄지 않았다가, 주거 인구 밀도로 환산했을 때 높은 순위로 치고 올라오는 지역이 있었다. 바로 서울시 영등포구다.

조영광 작가는 주거 인구 밀도와 소득 분석을 통해 부동산 시장을 읽고 있다. /재테크명강 캡처

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조 작가 분석을 보면, 영등포구 주거 인구 밀도는 제곱킬로미터당 4만7000명으로, 인구밀도(제곱킬로미터당 1만5000명)보다 3배 높았다. 조 작가는 “영등포구에는 공업지역, 준공업지역이 많은데 특히 근대화를 이룬 핵심 축 제분회사와 방직회사가 많다”고 했다. 도심 역세권인 영등포에 아직 개발되지 않은 땅이 있다는 것이다.

이런 탓에 조 작가는 영등포구를 ‘기회의 땅’으로 본다. 영등포는 원래 서울과 인천을 연결하는 한강 이남 주요 지역이었다. 하지만 개발에서 강남에 밀리면서 영등포는 수십년간 소규모 노후 공장, 집창촌·쪽방촌을 상징하는 노후 지역이 됐다. 그런 영등포는 환골탈태를 앞두고 있다.

조 작가는 “서울은 이미 준공업지역 개발계획을 발표했는데 여기엔 영등포구가 들어 있다”며 “40층 이상의 초고층 건물이 들어설 전망이라 눈여겨볼 만하다”고 했다.

상위 10% 소득 데이터는 인구밀도가 모두 설명하지 못하는 집값 상승 원인을 설명한다. 조 작가는 “상위 10% 고소득자는 강남, 서초, 용산 등 한강 근처에 몰려있다”며 “앞으로도 변하지 않을 반석 지표”라고 했다. 초고소득자가 몰려 사는 지역은 집값 상승 속도가 가파르다. 그는 “높은 집값이 인구 바리케이드를 치는 것”이라며 “급격히 집값이 올라가면 그 지역 인구는 더이상 증가하지 않는다”고 했다.

15년차 건설회사 연구원인 조영광 작가. /재테크명강 캡처

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이밖에 수도권과 지방에서 주거 인구 밀도가 높은 지역과 상위 10% 소득이 높은 도시 등 보다 자세한 내용은 유튜브 조선일보 머니와 조선닷컴에서 영상으로 확인할 수 있다.

이번 재테크명강 조영광 작가 편은 빅데이터가 객관적으로 가리키는 방향은 어디인지를 확인해보자는 취지로 기획됐다. 인구는 부동산 수요와 직결되기 때문에 장래 부동산 가격을 예측할 때 매우 중요한 요소다. 인구 감소란 변수가 미칠 영향에 대해 부동산 상승론자와 하락론자가 정반대 주장을 하고 있다.

▶네이버 등 포털사이트에서 ‘재테크 명강′을 영상으로 보시려면 다음 링크를 복사해서 접속해 보세요. https://youtu.be/zuHFViqRdyQ

[박유연 기자]

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