동탄역 GTX 서측 단지 전경. 매경DB

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2025년 부동산 시장은 불확실성과 변동성이 극대화된 한 해가 될 것으로 보인다. 부동산은 자산이자 재화로서 정책 변화와 경제적 여건에 민감하게 반응하는데, 사회·정치적 혼란은 정책의 예측 가능성을 약화하며 수요와 공급에 불안한 영향을 미치고 있다.

이러한 예상치 못한 이슈 외에도 내수 경기 침체, 환율 불안, 대출 규제 강화 등의 거시경제적 요인은 부동산 시장을 압박하고 있다. 서울과 수도권의 집값 상승세는 둔화했고 실수요자들은 금리 인하와 공급 부족이라는 상반된 변수 속에서 내 집 마련의 적기를 고민하고 있다. 부동산 시장은 이러한 정치·경제적 변수뿐만 아니라 구조적 요인으로 인해 더욱 복잡하게 전개되고 있다. 이에 다가올 2025년 주목할 만한 부동산 이슈와 변수를 짚어보고 전망 제시를 통해 참여자의 현명한 대응 전략 수립에 도움이 되고자 한다.

매매·전세 같이 오르며 회복 전망

2024년 4분기 기준 서울 아파트 평균 실거래가는 3.3㎡당 3828만원으로 고점 대비 98% 수준까지 회복했지만 매도 호가 상승과 거래량 감소로 인해 시장은 정체 국면에 접어들었다. 이는 대출 규제와 매도자 우위의 시장 환경이 맞물리며 거래를 둔화시킨 결과다. 사회적 상황까지 더해져 2025년 1분기는 이러한 정체가 일시적인 현상인지 아니면 추세적인 변화로 이어질지를 판단하는 중요한 분수령이 될 것이다. 2025년 부동산 시장은 단기적으로 수요 위축과 제한적인 가격 하락이라는 두 가지 특징을 보일 가능성이 크다. 가계부채 관리 정책과 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 도입은 단기적으로 실수요자와 투자자 모두 대출 여력을 감소시키고 매수 심리를 약화할 것이다.

그러나 그 이후 전월세 가격 상승과 선호 지역의 공급 부족이라는 구조적 요인은 하락 압력을 상쇄하며 시장의 안정성을 유지할 가능성이 크다. 서울 및 수도권은 여전히 국지적 상승세를 이어갈 가능성이 크고, 대출 규제에도 불구하고 정책 모기지와 대출 한도 회복이 하방 압력을 완화할 것이다.

예고된 공급 부족은 상승 요인

2025년 전국 아파트 입주 예정 물량은 약 26만3000가구로 전년 대비 10% 감소하며 이는 최근 몇 년간의 평균치에도 크게 못 미친다. 서울은 입주 물량이 3.6만가구로 소폭 증가했지만 장기적인 공급 부족 문제는 여전히 해결되지 못했다.

이러한 공급 부족은 선호 지역에서 가격 상승 압력을 강화하며 수도권과 지방 간 양극화를 심화시키고 있다. 전국적으로 아파트 인허가와 착공 물량은 2021년과 2022년 비교 시 54~76% 수준이며 서울은 이 비율이 더욱 낮아 공급 부족이 심화하고 있다. 특히 서울과 수도권의 신축 아파트는 높은 선호도를 유지하며 가격 상승을 주도할 가능성이 크다. 반면 지방 시장은 공급과잉과 미분양 문제로 인해 회복 속도가 더딜 가능성이 크다.

심해진 고가·저가아파트 양극화

구매력과 수요를 가늠하는 소득의 평균은 증가했지만 편차는 커졌다. 1인당 국민총소득(GNI)은 2001년 1482만원에서 2023년 4725만원으로 약 3.2배 증가했지만 상하위 20%의 격차는 더욱 커졌다. 부동산 시장 가격에도 그대로 옮겨지며 역대 최대 격차로 벌어졌고, 똘똘한 한 채 선호 현상과 주거 상향 갈아타기 수요로 상급지역 고가 아파트 시세가 먼저 상승하며 고가와 저가 아파트 간 양극화가 심화했다. 정책 불확실성에도 실수요 중심으로 지역별·상품별 시장 차별화는 내년에도 유지될 전망이다.

전월세 시장, 상승세의 지속

전월세 시장은 매매 시장과 동조화되는 모습을 보이며 꾸준히 상승세를 유지하고 있다. 2024년 4분기 서울 아파트 평균 전셋값은 3.3㎡당 1864만원으로 이미 전고점을 넘어섰다. 전국적으로도 전셋값이 상승세를 보이며 이는 전세대출 금리 하락과 아파트 선호 쏠림, 신축 부족에 따른 수요 증가의 결과로 분석된다. 전셋값 상승이 매매 수요를 자극할 가능성이 크다. 전월세 시장의 지속적인 상승세는 매매 시장의 하방 압력을 완화하는 주요 요인으로 작용할 것이다. 수요자가 선호하는 지역에 원하는 신축 아파트가 부족해 이러한 흐름은 당분간 이어질 가능성이 크다.

대출 규제·글로벌 경제 환경 변수로

대출 규제는 여전히 시장에 중요한 변수로 작용할 것이다. 스트레스 DSR 3단계 도입으로 인해 실수요자와 투자자의 대출 여력이 제한되면서 단기적으로 수요가 위축될 가능성이 있다. 그러나 정책 모기지 확대와 대출 한도 회복이 이러한 하락 압력을 완화하며, 시장 안정성을 유지할 것으로 보인다.

더불어 글로벌 경제 환경과 금리 방향성은 2025년 부동산 시장의 흐름을 좌우할 중요한 요인이다. 특히 환율 변동, 금리 정책, 그리고 글로벌 경기 침체 여부는 시장 참여자들의 심리에 직접적인 영향을 미칠 것이다.

지방 미분양과 PF 부실 정리

지방 시장의 미분양 문제와 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 정리는 2025년 부동산 시장의 주요 리스크 요인으로 꼽힌다. 지방 일부 지역에서는 여전히 미분양 물량이 증가하고 있으며 이는 해당 지역의 시장 회복을 늦추는 요인으로 작용하고 있다. 또 PF 부실 정리는 단기적으로 시장에 충격을 줄 가능성이 있다. 정부가 단계적으로 정리하려 하고 있지만 부정적인 심리와 경제적 여파는 부담으로 작용할 수 있다.

수요자에게 위기는 곧 기회

2025년은 부동산 시장이 격랑을 겪는 한 해가 될 것이다. 매수자 입장에서는 불안이 크겠지만 동전의 양면처럼 내 집 마련의 적기 또한 동시에 찾아온다는 점을 지난 시장의 경험에서 반추해볼 필요가 있다. 시장은 단기 조정 이후 서울과 수도권은 부메랑처럼 돌아올 공급 부족과 구조적 수요로 인해 회복세를 유지할 가능성이 크고 신축 아파트와 고소득층 선호 지역은 여전히 매력적인 시장으로 평가받을 것이다. 반면 지방 시장은 미분양 해소 여부와 저점 다지는 구간 등이 중요한 변수가 될 것이다. 부동산 시장은 변화하는 구조를 가지고 있다. 2025년은 새로운 국면에 진입하는 시기로 이를 이해하고 대응하는 것이 시장에서 성공을 거둘 수 있는 열쇠가 될 것이다.


[정보현 NH투자증권 부동산 연구위원]

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