전문가들은 올해 부동산 시장 활성화를 위해 정부의 대출 규제 완화가 절실하다고 강조한다. 또 향후 아파트 등 주택 공급을 늘리기 위해 재건축‧재개발 등 정비사업 활성화를 위한 입법도 시급한 과제라고 조언했다.

서울 남산에서 바라본 아파트 단지의 모습. /뉴스1 ⓒ News1 이재명 기자

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3일 조선비즈가 부동산 전문가 20명을 대상으로 실시한 ‘2025년 부동산 시장 전망’ 설문조사 결과에 따르면 응답자의 65%(13명‧중복응답 가능)는 정부가 대출 규제를 개선해야 한다고 답했다.

정부는 2024년 9월부터 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 규제를 시행해 은행권 주택담보대출과 신용대출, 제2금융권 주택담보대출 금리에 가산금리를 추가로 적용해 대출을 조이고 있다. 이렇게 가산금리를 적용해 부동산 관련 대출을 규제하는 정책을 완화해야 부동산 시장의 수요가 살아난다는 의미다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “부동산을 거래하기 위해선 대다수 수요자가 금융사 대출을 이용해야 하는데 대출 규제로 문턱을 높이면서 거래가 급감한 것”이라며 “시장의 수요와 거래 활성화를 위해 가장 중요한 것은 대출 규제 완화”라고 말했다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수도 “대출 규제는 가장 강력한 수요억제책이어서 엄청난 구매력 위축을 불러왔다”며 대출규제를 완화해야 부동산 거래량이 회복될 수 있다고 말했다.

주택 구입자금 정책대출인 디딤돌 대출 규제 완화에 대한 의견도 있었다. 정부는 지난해 12월부터 디딤돌 대출을 이용해 수도권 아파트를 구입하면 대출 한도에서 최대 5500만원에 달하는 최우선변제금 공제(이른바 ‘방공제’)를 의무화하고 후취담보대출(준공 전 미등기 아파트 대출)도 금지했다. 기존에는 서울보증보험의 모기지신용보험(MCI), 주택금융공사의 모기지신용보증(MCG) 등에 가입하면 방공제 의무가 면제됐었다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “디딤돌 대출은 주택 구입자에게 매력적인 자금조달 수단이기 때문에 정부가 시행하고 있는 방공제 의무화나 후취담보대출 금지 등의 규제를 완화하는 것이 부동산 시장 활력을 위해 필요할 것”이라고 말했다.

그래픽=정서희

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실수요자들의 주거 안정과 주택 공급 확대를 위해 재건축·재개발 규제를 완화해야 한다는 의견도 많았다. 2025년 부동산 시장 개선을 위해 정부가 해야 할 것으로 60%의 응답자가 ‘재건축초과이익환수제 폐지 등 재건축‧재개발 촉진 관련 법안 통과’를 꼽았다.

재건축초과이익환수제는 재건축 사업으로 얻는 조합원 1인당 이익이 평균 8000만원을 넘으면 세금으로 환수하는 제도다. 윤석열 정부가 들어서며 폐지를 공식 추진했고 작년 말에는 부과 구간을 상향하고 장기보유 집주인에 대한 감면 비율을 높이는 개정안이 국회를 통과했다. 그러나 여당은 재건축초과이익환수제를 아예 폐지해야한다며 지난 6월 5일 관련 법안을 발의했다. 하지만 현재까지 재건축초과이익환수제 폐지 관련 국회 논의는 이뤄지지 않고 있다.

또 조합설립 후 사업시행계획과 관리처분계획을 동시에 처리하는 등 정비사업 기간을 3년 정도 단축할 수 있는 ‘재건축·재개발사업 촉진에 관한 특례법’, 재건축 시 공공기여를 줄여주는 내용이 담긴 ‘도시 및 주거환경정비법 개정안’ 등도 발의 후 국회에서 논의가 중단됐다.

송승현 도시와경제 대표는 “정비사업의 기간이 길어지면 길어질수록 비용이 늘고 물가 상승에 대응하기 어려워 사업의 탄력을 잃기가 쉽다”면서 “국회에서 정비사업을 지원할 수 있는 법안을 통과시켜 지원해 줄 필요가 있다”라고 말했다.

※설문 대상 전문가 20인(가나다순)

고준석 연세대 상남경영원 주임교수, 권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수, 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장, 김성환 한국건설산업연구원 연구위원, 김은선 직방 데이터랩실 리드, 김제경 투미부동산 소장, 김진유 경기대 도시교통공학과 교수, 김효선 NH농협은행 부동산수석위원, 박원갑 KB국민은행 수석위원, 백광제 교보증권 연구원, 서진형 광운대 교수, 송승현 도시와경제 대표, 송인호 KDI 경제정보센터 소장, 심형석 우대빵연구소 소장, 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 위원, 유선종 건국대 교수, 윤지해 부동산R114 수석연구원, 이은형 대한건설정책연구원 연구위원, 조영광 대우건설 연구원, 함영진 우리은행 랩장

정해용 기자(jhy@chosunbiz.com)

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