[인터뷰]윤수민 NH농협은행 부동산전문위원
"서울 강보합 지속…대출규제 여파 덜해"
빌라 전세 사라져…"오피스텔처럼 수익상품화"

"서울은 '상고하고', 전국은 '상저하고'를 예상한다."

8일 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "2024년은 수도권 신축 강세가 두드러졌다. 서울은 이러한 움직임이 계속될 것"이라며 "2025년은 전국 기준 대체로 상반기 보합, 하반기 약한 상승을 보일 것"이라고 전망했다.

한국부동산원에 따르면 12월 마지막 주 서울 아파트 매매가격은 보합(0.00%)을 기록했다. 지난해 3월부터 이어진 40주 연속 상승세를 멈춘 것이다. 하지만 올해 상반기 서울 집값이 하락하진 않고 강보합을 지속할 거라는 게 윤 위원의 판단이다.

/사진=이명근 기자 qwe123@

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"노도강 진입 적기"

서울 내에선 강남권 신고가 거래 흐름이 지속될 것으로 봤다. 하지만 전반적인 주택 가격의 탄력은 비강남권이 더 클 것이라는 게 윤수민 위원 예상이다. 윤 위원은 "강남 3구(서초·강남·송파) 등 핵심 지역은 신고가 거래가 이어지겠지만, 시장 전반적으로는 관망세가 짙어질 것"이라고 내다봤다.

비강남 가운데 상승세가 기대되는 지역으로는 노도강(노원·도봉·강북)과 강서, 영등포를 꼽았다. 그는 "노도강은 광운대역 일대와 장위뉴타운을 중심으로 신축 아파트가 계속 공급되고 있다"며 "다른 지역과 집값 격차가 너무 많이 벌어져 저평가된 만큼 지금이 진입해야 할 시기"라고 말했다.

또 "지난해 11월 준공업지역 용적률 상향(250→400%) 발표 이후 서남권에 대한 관심이 확실히 커진 모습"이라며 "건설사 사옥 이전 등 일자리가 본격 투입되면서 배후수요 측면에서 강서, 영등포의 회복세가 기대된다"고 덧붙였다.

그는 지난해 하반기 매매시장을 강타한 대출규제 여파가 올해는 그리 크지 않을 것으로 전망했다. 윤 위원은 "올해 7월 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 시행이 예정돼 있지만 실제 체감하는 영향력은 작년만 못할 것"이라며 "금리하락 전망이 주를 이루는 만큼 규제 효과가 덜할 것으로 본다"고 말했다.

그러면서 "1월16일 금융통화위원회 기준금리 인하 여부가 관건"이라며 "기준금리가 떨어지면 연중 주택담보대출 평균 금리도 3% 중후반까지 하락할 것"이라고 부연했다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원

"대구, 바닥 찍었다"

윤 의원은 무주택자라면 지금 당장 집을 사는 게 현명하다고 조언했다. 그는 "2025년 연중으로 봤을 때 지금이 저가 매수의 기회"라고 했다. 이어 "수도권 외곽이나 지방은 대규모 공급 직후가 타이밍이다. 전셋값이 반등하면 매매가격이 바닥에 왔다고 볼 수 있다"고 덧붙였다.

지방 아파트 매매가격 변동률은 2023년 말부터 마이너스를 지속했다. 지난달 마지막 주 178개 시군구 가운데 매매가격이 전주보다 하락한 지역은 115곳이었다. 하지만 그는 올해부터는 플러스로 전환될 걸로 봤다.

윤 위원은 "공급이 몰렸던 2023년 충격을 벗어났고 전셋값이 반등 기미를 보이고 있다"며 "특히 대구는 준공 후 미분양 물량이 줄고 있어 바닥을 찍고 턴어라운드(전환)하기 위한 동력을 충분히 쌓고 있는 지역"이라고 봤다.

임대차 시장은 올해도 전년과 같은 가격 상승세를 이어갈 전망이다. 다만 전세는 약세, 월세는 강세가 예상됐다. 서울 및 전국 아파트 전셋값은 지난달 셋째 주부터 3주째 보합세를 유지하고 있다. 서울은 83주, 전국은 74주 만의 보합 전환이었다.

윤 위원은 "전세대출 금리 상승세가 계속되는 가운데 상승 폭이 꽤 크다. 전세 수요가 월세나 매매로 이동할 것"이라며 "서울은 월세 공급이 어려운 구조인 만큼 수요자들이 '울며 겨자 먹기'로 매수에 나서지 않을까 싶다"고 말했다.

빌라 등 비아파트의 경우 월세 선호가 두드러질 것으로 보인다. 전세사기 여파로 불안감이 커진 가운데 대출규제까지 '첩첩산중'인 상황이다.

윤 위원은 "빌라 전세는 사라지고 월세와 매매 시장으로 양분될 것으로 보인다. 매매의 경우 월세 수익률이 높거나 재개발 호재가 있는 곳 위주로 이뤄질 것"이라며 "(그런 면에서) 이젠 빌라도 오피스텔과 다를 바 없는 수익형 부동산으로 보는 게 타당하다"고 설명했다.

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