오세훈 서울시장이 19일 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 주택시장 안정화 방안 발표에서 기자의 질문에 답하고 있다. [연합]

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[헤럴드경제=김희량 기자] 한 달 만에 서울시 토지거래허가제(토허제) 구역 해제 및 재지정이 반복되면서 시장 혼란이 발생하고 있다. 24일 재지정 기간 시작 전 거래 성사를 위해 매도인이 급작스럽게 호가를 낮추는가 하면 매수자 또한 정책 변화로 계획에 어려움을 겪는 모양새다.

이번 확대 재지정을 통해 기존 압구정·여의도·목동·성수 등을 포함 사실상 서울시 면적의 30% 가까이가 거래 시 지자체장의 허가가 필요한 규제 지역이 됐다. 이는 오세훈 시장이 토허제 구역 해제 근거로 언급했던 서울시 용역 조사 결과와도 결을 달리하는 결정이다. 확대 재지정된 자치구 주민의 반발을 비롯해 규제로 인한 부동산 시장의 거래 위축이 예상되면서 온라인에서는 오 시장의 정책을 패러디한 밈들까지 쏟아지고 있다.

서울시가 토허제 해제를 발표하는 데 영향을 준 근거 중 하나는 지난해 진행된 연구 용역 결과였다. 이 내용은 지난해 12월 19일 열린 ‘서울시 토지거래허가제도의 효율적 운영방안 모색을 위한 시민과 함께하는 토론회’에서 언급됐다. 당시 이창무 한양대 도시공학과 교수는 토지거래허가구역 지정이 단기적으로는 부동산 거래량이 줄고 가격이 안정화하는 효과가 있지만 시간이 흐르면서 효과가 미미해졌다는 분석 결과를 발표했다.

서울시 토지거래허가제도 전체시장 시장효과 분석 자료. [해당 연구팀 제공]

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연구 용역 결과 “안정효과 1.2%”라고 했는데…
당시 연구팀은 “토지거래허가구역 면적 증가를 3000ha로 가정하면 그 안정효과는 1.2%에 불과하다”고 발표한 바 있다. 또 “서울시 전체의 관점에서 주택시장은 거시 금융요인 및 부동산 정책에 크게 영향을 받으며 허가제도의 효과는 통계적으로 유의미하지 않다”며 “토허제 확대 시 서울시 전체 주택시장을 안정화시킬 수 있다는 주장에 대한 근거를 확인할 수 없었다”고 명시했다.

다만 연구팀은 재개발 및 재건축 구역에 대한 토허제는 이전 시점 발생하는 가격급등 현상을 감안할 때 지정의 정당성을 인정받을 수 있다고 했다. 규제 초기에는 거래 위축과 함께 가격 안정효과가 발생했기 때문이다.

실제로 강남구 압구정 2~5구역(재건축단지)의 경우 토허제 지정 직전 1년간 가격상승률이 41.4%에 달했는데 이는 인접지역(15.6~18.4%)과 강남구(6.7%)에 비해 2배 이상 큰 폭이었다. 이 구역은 2021년 4월 토허제 지정 이후 2022년 하반기부터는 큰 폭의 가격 하락이 발생했다. 문제는 오래 가지 못했다는 점이다. 이후 연구팀은 가격 상승기에는 다시 비슷한 누적변동 수준에 도달했다는 점에서 효과의 ‘지속성’에 대해 한계가 있다고 평했다.

“단기적 안정효과 有, 지속가능성은 ‘글쎄’”

정부가 토지거래허가구역 해제를 번복하고 강남 3구(강남·서초·송파) 및 용산구 아파트로까지 지정 대상 지역을 전격적으로 확대하면서 시장에 혼란이 더해지고 있는 20일 서울 송파구의 한 부동산 중개업소 앞에 급매물 안내문이 붙어있다.[연합]

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이어 당시 연구팀은 국제교류복합지구 사례를 들며 “주변 토허제 구역 지정 직후 규제구역 내 거래량 및 매매가 안정효과를 확인했으나, 그 효과는 점차 약화되어 4년 이후부터는 그 효과가 미비해졌다”면서 “거래 위축에 따른 재산권 행사 제약에 따른 불만은 높아질 수 있는 환경이 조성되는 관계로 합리적인 해제 시점에 대한 고려와 기준이 필요하다”고 제언했다.

이번 19일 서울시가 발표한 확대 재지정된 토허제 구역은 강남3구·용산구 전체 지역의 아파트 2200여 곳(110.65㎢ )이다. 정비구역 여부 등과 무관하게 해제 지역과 한강변 지역을 겨냥한 포괄적인 구역 지정이었다. 이는 “토허제를 유지하더라도 규제지역의 공간적인 범위를 축소하는 효율적인 관리가 필요하다”면서 “해제를 한다면 가격급등이 발생하는 신통기획 재건축단지와 같이 국지적인 토지거래허가구역으로 축소 지정이 이루어질 필요가 있다”고 제언한 당시 연구팀 의견과 배치된다.

지정 기간 ‘6개월’…부동산 시장 위축 우려감 ↑

19일 서울 강남구 재건축 추진 아파트 단지에 재건축 관련 현수막이 걸려 있다. 정부와 서울시는 이날 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 아파트 2200개 단지, 40만가구를 토지거래허가구역으로 확대 지정한다고 밝혔다. [연합]

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이와 관련 일부 전문가들은 탄핵 정국 및 경제 위기감이 고조된 최근 상황에서 이번 결정이 불러 후폭풍을 우려하고 있다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “토허제가 서울에서 사실상 ‘아파트거래허가구역’이 되면서 넓게는 부동산에서 유발되는 소비활동에도 영향을 줄 것”이라며 “거래 시장 위축은 멀리 봐서는 인테리어 공사, 가구·가전제품 시장과 업계 종사자들도 타격을 입는, 돈이 돌지 않는 결과를 유발할 수 있다”고 말했다.

이번 재지정은 이전 사례들(1년 단위 지정)과 달리 그 지정 기간이 ‘6개월’로 짧아졌다. 단기적인 거래 위축 효과를 기대한 판단으로 보인다. 가을이 오기까지 서울시가 제시한 “시장 기능 왜곡을 최소화하고 과열 양상을 안정시키겠다”는 목표가 얼마나 달성될지에 대한 시장의 냉정한 평가가 뒤따를 전망이다.