전국적으로 월세가 빠르게 확산되는 가운데 전세의 ‘마지막 보루’로 여겨졌던 서울 아파트의 신규 임대 계약에서 월세가 전세를 넘어, 절반 이상을 차지했다. 빌라 등 비(非)아파트를 포함한 전국 주택 시장은 2022년 월세 비율이 50%를 넘겼지만 유독 서울 아파트만은 전세 우위의 시장이었다. 하지만 전셋값 인상, 실거주 의무화 등의 영향으로 서울 아파트도 월세와 전세가 역전된 것이다.

15일 본지가 국토교통부의 통계를 분석한 결과, 지난해 12월 신규 계약된 서울 아파트의 전·월세 1만3551건 중 54.7%가 월세였다. 전월(48.1%)보다 6%포인트 넘게 올라, 절반을 돌파했다. 올해 1월과 2월에도 각각 57.7%, 52%로 절반을 웃돌고 있다.

신규 계약에서 3개월 연속으로 월세가 전세를 앞선 것이다. 갱신 계약을 포함해도 서울 아파트의 월세는 지난 1월 49.4%를 기록했다. 부동산 전문가들은 “과거와는 달리, 월세 중심의 임대 시장이 고착하는 구조적 변화”라고 분석하고 있다.

서울 아파트 신규 계약에서 월세가 전세를 추월한 것은 처음이 아니다. 2022년 9월부터 12월까지 4개월 연속 50%를 넘긴 전례가 있다. 당시는 급격한 기준금리 인상으로 전세대출 금리가 7%대로 치솟아, 이자보다 월세가 저렴한 이례적인 상황이었다. 이후 금리가 내려가자 월세 비율은 다시 40%대로 떨어졌다. 이번엔 전세대출 금리가 3~4%대인데도 월세가 전세를 추월했다.

주요 원인은 작년 10월 본격화된 토지거래허가제다. 전셋집의 소유권이 상당수 실거주자에게로 넘어가, 서울 아파트 전세 매물이 최근 6개월 사이 25% 급감한 것이다. 전셋값이 너무 올라, 전세 수요가 월세로 전환된 사례도 적지 않았다. 지난 1월 서울 아파트 전세 중위 가격(전체 중 중간에 해당하는 가격)은 5억8167만원으로, 2년 사이 7000만원 가까이 급등했다. 목돈을 마련하지 못해 보증금은 그대로 두고 월세를 추가하는 갱신 거래 역시 지난해 5305건으로 사상 최고치를 기록했다.

문제는 전세 물량이 감소한 상황에서 월세 가격이 빠르게 오르는 대목이다. 서울 아파트의 월세 상승률은 작년 3.94%로 역대 최고치였다. 평균 월세는 150만4000원이었다. 박원갑 KB국민은행 수석 전문위원은 “급격한 월세 상승은 은퇴 세대나 저소득층에는 치명적”이라며 “정부가 주거 바우처와 같은 정책으로, 급격한 임대 시장 변화로 피해를 볼 주거 약자를 보호해야한다”고 말했다.

[정순우 기자]

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