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강동구 둔촌동 주공아파트 공사현장 [이코노믹리뷰=신진영 기자] 강동구의 ‘강남’이라고 불리는 둔촌 주공 재건축단지는 총 1만2032세대다. 강남권 재건축 ㆍ재개발 대어 중 둔촌주공은 가장 많은 일반 분양분으로 총 5000여 세대다.

13일 오후 1시, 높게 펜스가 쳐져 있는 둔촌주공 재건축 단지를 찾았다. 이번 민간분양가 상한제의 최대 피해자가 될 것이라고 부동산 업계에서는 예측하고 있다. 둔촌주공 재건축 현장 근처 인근 A중개업소 대표 이씨는 "국토교통부가 예상대로 10월에 민간택지분양가상한제를 실시한다면 둔촌 주공의 분양 시점은 먼저 얘기됐던 분양 시점보다 늦춰질 수 있다"고 말했다. Y 중개업소 대표 남씨 역시 “내년으로 미뤄지지 않을까”라며 분양 시점 연기 가능성을 내비쳤다.

둔촌주공 재건축 단지는 당초 계획은 11월 일반분양으로 잡혀있었다. 이번 민간택지 분양가 상한제 발표로 최근까지 고민해오던 후분양제도 무산되고, 최대한 빨리 분양해야한다는 의견이 부상하고 있다. 중개업소의 대표의 말처럼 최대한 늦춰서 분양하자는 의견도 부상하고 있다. 조기 분양이냐 연기 분양이냐로 갈리고 있는 상황이다. 어느 쪽이 조합원의 이익에 도움이 되느냐에 따라 조만간 결정되어질 것으로 보인다.

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올해 4월 첫 철거를 시작한 둔촌주공아파트 철거하는 장면. 민간택지 분양가 상한제 시행령 발표로 또 분양가 떨어질까

지난 5월 말 둔촌주공 재건축조합에서는 분양가가 1평(3.3m2)당 3500만원이라고 발표했다. 중개업소 측에서도 분양가가 30평대 기준으로 평당 3500에서 4000만원이 될 것이라고 예상했다. 6월6일 주택도시보증공사(HUG)에서 고가 아파트 분양에 대한 보증서 발급 내규를 바꿨다. 이후 시공사 측에서 발표한 분양가가 1평(3.3m2)당 2752만원이다. 이런 상황에서 민간택지 분양가 상한제 적용 방안이 발표되면서 분양가는 더 떨어질 수도 있다. 지난 5월 조합 측에서 발표한 1평(3.3m2)당 분양가에서 1000만 원이 떨어진 상황이다

원래 둔촌주공 예상 분양가는 근처 주변 아파트 단지로 추정했다. A중개업소 대표 이씨는 "둔촌주공 아파트는 주변에 비슷한 대규모 단지는 없어서 주변 시세를 가늠하기 어렵다"면서도 굳이 추정하고자 한다면 둔촌주공 맞은편 올림픽선수기자촌 아파트를 들 수 있는데 "32평 기준으로 분양가가 1평(3.3m2)당 4800만원이다"고 말했다.

문제는 이번 민간 분양가 상한제 시행령으로 조합원들의 손실이 우려된다는 점이다. 둔촌 주공을 잘 안다는 고덕지구 L 중개업소 대표는 "평당 1000만 원이 줄어들면 가구당 생각했던 거와 달리 2억 이상의 추가 부담금이 생긴다"고 말했다.

재건축초과이익환수제에 이어 두번 타격을 맞은 재건축 단지

2018년 1월 1일부터 재건축초과이익환수제가 시행됐다. 재건축 조합원 1인당 3천만원 이상의 개발 이익이 발생할 것으로 예상되면, 예상 개발이익의 50%를 정부가 관리처분인가 단계에서 개발부담금으로 환수하는 제도다. 그래서 현재 매수한 금액에 대한 시세 차익도 만져보지 못하고 세금으로 50%를 뺏기는 것이다.

이런 가운데 분양가 상한제가 민간택지에도 적용되면서 재건축 단지의 타격은 불가피하게 됐다. 부동산 업계에서 15년 차인 강씨는 "지금 강남 4구 재건축 대상 아파트들이 다 20년이 넘었어요. 거기에 사는 분들이 이주하고 싶은데 새 아파트가 없다"고 "재건축이 손실이 생기더라도 진행될 수밖에 없는 상황이다"고 말했다.

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둔촌주공아파트 재건축 조합 사무실 11월 일반 분양 계획, 한달 앞당겨 10월 분양 가능할까

이날 오후 2시 40분 둔촌주공아파트 재건축조합 사무실을 찾았다. 3층에 위치한 조합원 사무실에는 문서 뭉치를 들고 있는 사람들이 오가고 있었다. 현재 등촌 주공아파트 재건축 조합원은 6320명이다. 한 조합원은 “둔촌 주공 아파트는 강남의 다른 지역처럼 투기를 하기 위해서 있는 지역이 아니다”며 “85% 이상이 10년 이상 거주민들”이라며 답답하다고 말했다.

올해로 조합원이 된 시점이 9년이 됐다는 조합원은 차분하게 “정부의 민간택지 분양가 상한제의 취지는 인정한다”고 말했다. 그러나 “둔촌주공은 2017년 5월 관리처분 인가가 끝난 상황이고, 철거도 60% 이상 진행된 상태다”며 분양가와 모든 사업계획이 확정된 상황에서 이번 시행령 발표는 뒷북을 치는 것이라고 덧붙였다.

이어 관리처분인가가 끝난 후에 민간택지 분양가 상한제를 ‘소급 적용’하는 것이 문제라고 강조했다. 이 조합원은 "이번 시행령은 위헌이다"며 "이렇게 소급 적용한다면 행정소송이나 헌법소송도 고려하고 있다"고 말했다.

다른 조합 관계자는 "7평, 15평, 20평과 같은 서민 평수에 사는 조합원들이 추가 분담금 부담이 커지고 새집을 포기해야 한다"며 "일반 분양 받은 사람들 중에 로또 아파트에 당첨될 가능성이 있다"고 우려했다.

현재 둔촌주공 재건축조합 측에서는 둔촌주공이 민간택지 분양가 상한제 적용을 받지 않도록 최대한 빨리 철거를 마무리하고 분양에 들어가야 한다는 입장이다. 둔촌주공 재건축 단지는 11월에 일반분양이 예정돼 있었다. 재건축 조합의 한 관계자는 "꼭 10월 중에 분양을 해야 한다"며 분양시기를 늦출 수 없다고 강조했다.

언론보도에서 애기되고 있는 조합원들의 추가 손실에 대해서 둔촌주공 재건축 현장 인근 중개업소 관계자들에게 물었다. 이들은 "손실은 아직 예정된 게 없다"며 "현재 강동구청 분양가 심의도 아직 안 했고 조합원 분양에서 타격은 입겠지만 큰 손실까지는 아직 미지수"라고 말했다.

신진영 기자

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