[권강수 한국창업부동산정보원 이사]
GTX·BRT·SRT·3호선연장 등 개발 중
야당역 먹자상권 유동인구 풍부
전형적인 베드타운 이미지 강해
신도시 중심 부에 호수공원 위치
신도시 내 대형 유통시설 위치

운정신도시는 경기도 파주시에 조성된 2기 신도시로 동패동, 목동동, 야당동, 와동동 일원에 운정 1·2지구가 2014년 개발이 완료되었고, 운정 3지구는 2023년 개발이 완료될 예정에 있다. 1·2지구는 286만평에 계획인구 11만 명으로 계획되었으며, 3지구는 217만평 9만 여명으로 계획되어 공사가 진행 중이다.

운정신도시 1·2지구는 현재 공급이 마무리되어 가고 있으며 운정 3지구의 경우 1~3단계로 나뉘어 공급될 예정이다. 1단계 1, 4공구, 2단계 2, 3, 5, 6공구, 3단계 7공구 순으로 진행될 예정이다.

운정호수공원을 중심으로 5개의 마을로 나뉘어있고 지역별로 크고 작은 상권이 형성된 모습이다. 운정신도시 내에 이마트, 홈플러스와 같은 대형유통시설이 위치해 있고 신도시를 순환하는 마을버스와 자가용을 통해 우수한 접근성을 지녔다.

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주변 학군으로 초등학교 13개소, 중학교 8개소, 고등학교 4개소 등 학군이 위치해있어 도보로 등하교가 가능한 장점을 지녔다. 또한 운정호수공원과 소규모공원이 곳곳에 위치해 있어 녹지비율이 높은 것이 특징이다.

◇운정신도시 지역별 상권의 온도차...

운정신도시 내 상권을 큰 틀에서 살펴보면 야당역, 한울마을, 산내마을, 가람마을, 운정역 지역으로 나눌 수 있다. 상권의 전반적인 분위기는 개발 사업이 진행 중에 있는 3지구를 제외하고 야당역 주변이 가장 발달해 있는 모습을 보인다.

주거 밀집지역으로 아침시간과 점심시간에는 주부들과 학생들이 주로 소비를 하는 모습을 보이며, 퇴근시간 이후 요식업종이 강세를 나타낸다. 특히 야당역 건너편 이면도로에 유동인구가 가장 많고 식당과 술집들이 밀집해 있는 모습이다.

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한울마을 지역은 이마트주변에 동네상권이 형성된 모습이다. 청과점, 제과점, 카페, 은행, 병원, pc방, 노래방 등 주거지에서 흔하게 볼 수 있는 업종들이 영업 중에 있다. 특히 한울마을에 위치한 이마트의 경우 운정신도시 내에서 거주하는 수요를 확보해 안정 적인 모습이다.

산내마을도 한울마을과 비슷한 상권을 갖추고 있다. 이곳에는 홈플러스 옆으로 상가들이 밀집해 있고 업종의 분포도 한울마을과 비슷한 모습을 보인다.

야당역 1, 2번 인근 A급 입지의 전용면적 33㎡ 1층 점포의 경우 보증금 4,000~5,000만 원대, 월세 250~300만 원대, 권리금 4,000~5,000만 원대 수준으로 형성돼 있다.

마지막으로 가람마을과 운정역 상권은 하나의 상권으로 볼 수 있다. 운정역과 가장 가까운 곳에 위치해 있다. 다만 역과의 거리가 상당히 떨어져 있고 다른 지역에 비해서 상권의 발달이 더딘 모습이다. 그나마 해솔마을과 가람마을 사이에 상가들이 밀집해 있지만 인근에 거주하는 주민들을 제외하고 외부에서 유입되는 인구는 적은 편이다.

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운정역 인근에 위치한 월드타워9차에서 지역 상권을 활성화 하기위해 처음부터 한옥을 콘셉트로한 상가 구성으로 공사가 진행 중에 있다. 특히 이 지역의 경우 파주시법원과 인접해 있고 역과의 거리도 가까워 지속적으로 유입되는 인구가 증가할 것으로 보인다. 전체적인 콘셉트는 한옥 본래의 멋스러움과 편안함으로 새로운 공간과 현대적으로 재해석한 모던한 한옥의 모습으로 볼거리와 먹거리가 끝이 아닌 사진촬영 명소로 운정신도시를 대표하는 랜드마크로 자리 잡을 것으로 보인다.

운정역 1번 인근 A급 입지의 전용면적 33㎡ 1층 점포의 경우 보증금 4,000~5,000만 원대, 월세 250~300만 원대, 권리금의 경우 상권 초기 단계로 무권리 수준으로 형성돼 있다.

운정역~아파트지구까지 전장 600m에 폭 30m에 달하는 한길육교로 연결되어 있어 이동이 편리한 장점을 지녔다. 하지만 아직까지 운정역 인근에 상업시설이 부족하고 유동인구도 야당역과 비교하면 절반이하 수준으로 보인다. 다만 공공청사부지와 대규모 상업부지와 인접해있어 추후 상업시설의 개발이 진행되면 유동인구가 점차 증가할 것으로 예상된다.

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소상공인시장진흥공단의 2020년 7월 인구분석 자료를 살펴보면 40대 유동인구가 25.9%로 연령별 비율 중 가장 높았고 그 뒤를 이어 50대 18.6%, 60대 18.5%, 30대 15.6%, 20대 9.4%의 비율을 보였다.

요일별 유동인구를 살펴보면 토요일에 14.7%로 유동인구가 가장 많았으며 나머지 요일도 비슷한 모습을 보였으나 월요일에 14%로 소폭 감소하는 것으로 조사되었다.

◇운정신도시 개발 계획 기대감

교통망으로는 서울외곽순환도로, 자유로 등이 인접해 있어 접근성이 준수하고 경의선 북선전철, 제2자유로를 통해 수도권으로의 이동이 원활하고 대규모 교통망 호재로 인해 상권의 분위기는 우수한 편이다.

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파주시에 따르면 운정테크노밸리산업단지(2025년) 조성 안건이 가결돼 47만2천6백㎡규모가 배정된다고 밝혔다. 운정테크노밸리 조성으로 GTX-A노선, 서울~문산간 고속도로 등 교통인프라를 갖춘 개발사업의 최적의 입지여건 등을 활용해 3기 신도시 건설에 따른 베드타운으로의 전략을 방지하고 자족기능 강화에 속도를 더할 예정이다. 또한 ICT 관련 제조업, R&D 91개 업체 입주와 약 4천여 명의 직간접 고용과 연간 9천억 원의 경제파급효과가 기대된다.

여기에 파주 메디컬클러스터에 국립암센터 연구센터가 자립 잡을 예정이다. 파주시 자료에 따르면 파주메디컬클러스터 내 혁신의료연구센터 조성을 위한 협약을 체결하고, 46만㎡ 부지에 2024년까지 단계별로 사업이 추진될 계획이다.

GTX-A노선의 경우 2023년까지 공사가 마무리될 예정이며 경기도 파주시 연다산동 일원~서울시 강남구 삼성동 일원까지 구간이 신설된다. 노선이 개설되면 삼성역까지 20분 내외로 도달이 가능해질 전망이다. 또한 지하철 3호선 일산선 파주연장 사업도 예정되어 있다.

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간선급행버스 BRT 파주~은평간 사업도 오는 2022년 완공을 목표로 추진 중이며 수서역에서 출발하는 SRT가 파주 문산까지 연장되는 방안도 추진 중에 있다.

◇테크노밸리 사업 자족기능 강화로 이어져

현재 운정신도시는 자족기능이 상당히 떨어지는 상태로 내부에 일자리가 적고 주변으로 LG디스플레이, 파주출판단지 등이 위치해 있지만 큰 장점으로 보기는 어렵다. 또한 남쪽에는 일산신도시가 위치해 있고 MBC를 제외하면 일자리가 없으며, 상암DMC의 경우도 업무지구의 규모가 크지 않고 상주인구도 다른 지역에 비해 떨어지는 편이다.

또한 일산시도시의 경우 자족기능 강화를 위해 고양일산테크노밸리, 고양청년스마트타운, 경기 고양 방송영상밸리, 한류월드, 킨텍스 제3전시장 등 다양한 개발 사업이 진행 중에 있다.

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여기에 일산신도시의 경우 상권이 이미 자리 잡고 있고 운정신도시 내에서도 일산신도시로 이동하는 인구가 많아 자족기능 부분이 강화되어야 상권이 확장될 것으로 보인다.

다만 테크노밸리사업으로 기업을 유치하고 기업들의 입주가 완료되는 시점에는 자족기능이 크게 향상되어 상권이 활성화 되고 상주인구는 물론 인접 지역에서의 방문객도 증가할 것으로 예상된다.

운정신도시 상권에 창업을 생각 중이라면 상권의 활성화 정도를 직접 확인하고 유동인구, 이동 동선, 연령층 등을 기본적으로 체크해야 한다. 현재 운정신도시 내에서 활성화 정도가 가장 높은 지역은 야당역 인근이다. 또한, 현재 다양한 개발사업이 진행 중에 있는 운정신도시는 지속적으로 상권이 확장될 가능성을 지녀 입지와 업종을 잘 선택한다면 리스크를 줄일 수 있을 것이다.

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운정역 인근 부동산 관계자에 따르면 "현재 SRT, BRT, GTX 등 다양한 교통망 개발과 더불어 테크노밸리, 파주운정3택지개발예정지구 등 사업이 지속적으로 진행 중에 있다"며 "상가의 경우 대부분이 신축건물들로 상권이 아직은 자리를 잡지 못해 입점 시 일부는 렌트프리 협의도 진행 중인데, 향후 지속적인 성장이 이루어 질것으로 예상 된다"고 전했다.

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