[우주성 기자] [이코노믹리뷰=우주성 기자] 신종 코로나 바이러스(코로나19) 장기화로 국내 수익형 부동산의 투자 수익률은 악화 국면을 맞고 있다. 전통적 수익형 상품인 상가는 물론이고 법령 개정 등으로 오피스텔 역시 수익률 하락세에 접어든 상황이다. 반면 물류센터 시장은 코로나19로 인한 물류 배송 증가로 기록적인 성장세를 기록하고 있다.

서울 오피스보다 수익률↑...리츠 등 대체투자도 가능

국내 물류센터 시장은 최근 5년간 급속하게 성장했다. 글로벌 종합 부동산 서비스사인 '쿠시먼앤드웨이크필드(이하 C&W)에 따르면 올해 3분기까지의 국내 물류센터 누적 거래 금액은 약 2조3000억원을 기록했다. 이는 역대 최대 거래 금액을 기록한 지난해 같은 기간의 약1조6000억원보다 44%나 증가한 금액이다.

송파구 장지동 일대의 한 물류센터 . 사진=이코노믹리뷰 신진영 기자

<이미지를 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다>

자연스레 물류 자산들에 대한 투자 수익도 증가하고 있다. 특히 일반 수익형 부동산의 수익률이 주춤하면서, 상대적으로 더 큰 반사 이익을 거두고 있다는 분석이다. C&W가 발간한 "한국 물류시장 보고서"에 따르면 프라임 오피스 시장의 경우 거래금액의 지속적 상승으로 투자 수익률이 하락하고 있다. 대형마트, 호텔, 영화관 등 리테일 자산 역시 매출 급감 영향으로 투자수익률에 대한 기대감이 떨어지고 있다는 분석이다.

반면 물류 자산의 경우 일반적으로 서울 오피스 대비 1~2%포인트 가량 높은 투자수익률을 거두고 있다는 것이 해당 보고서의 분석이다. 공실 부담 역시 상대적으로 줄어 다른 수익형 부동산보다 투자 매력도가 높다. C&W 관계자는 "신뢰도 높은 임차인의 마스터 리스 임차로, 자산 가치 상승이 기대되는 물류센터의 경우 많은 투자자들의 관심을 받고 있다"면서 "특히 매물부족과 실질 금리 인하로 물류센터 투자 수요와 자산 가치는 지속 상승하고 있다"고 말했다.

물류센터에 투자하는 공모형 리츠(REITs)도 시장에 본격적으로 모습을 나타내고 있다. 한국거래소 등에 따르면 '이에스알켄달스퀘어 리츠'는 오는 23일 수도권 외곽의 11개 물류센터에 투자하는 리츠 상품에 대한 공모를 진행할 예정이다.

이커머스(전자상거래) 업체와 '3자물류' 업체 등, 물류센터를 이용하는 임차인들이 늘면서 리츠 업체의 물류센터 투자도 증가세다. C&W에 따르면 지난 7월 케이리츠투자운용 서이천 IC 인근 2만5120㎡의 '렛우드 물류센터'를 260억원에 사들였다. 해당 투자운용사는 올해 1분기에도 경기도 안성의 '일죽 복합 물류센터'를 매입한 바 있다.

이커머스 성장에 물류센터 수요 폭증..."향후 수익률 하락 주의"

급성장한 물류센터 시장과 투자 수요의 가장 큰 원인으로는 배송 경쟁과 코로나19로 촉발된 이커머스 등 비대면 소비 시장 확대가 꼽힌다. 통계청에 따르면 올해 9월 온라인쇼핑 거래액은 14조7208억원으로 사상 최고치를 기록했다. 지난해 같은 달보다 30.7% 증가한 액수다. C&W는 "생필품 및 실내 활동과 관련한 항목들의 소비가 큰 폭으로 증가했다"고 분석했다.

물류센터 수요 역시 크게 증가했다. DHL 익스프레스에 따르면 올해 전자 상거래 물동량은 지난해보다 35% 가까이 증가했다. C&W는 해당 보고서에서 "CJ대한통운의 경우, 올해 3분기 택배 물량은 전년 동기간 대비 27.6% 이상 증가하며 지난해 대비 25.5% 매출이 증가했다"고 지적했다.

시장 성장을 이끈 이커머스와 3자물류가 물류시장에서 차지하는 비중 역시 점차 커지고 있다. CBRE코리아는 3일 '수도권 물류센터 임차인 현황 조사' 보고서에서 이커머스와 3자물류가 국내 물류 임대차 시장의 가장 큰 수요 동인이라고 평가했다.

CBRE코리아는 "수도권 A급 물류센터 임차인 현황 조사 결과, 3자물류와 이커머스가 각각 50.2%, 24.6%를 차지하고 있다"고 말했다. 특히 준공시점이 최근인 물류센터일수록 이커머스 임차인의 사용 면적이 증가하고 있다는 설명이다. CBRE코리아에 따르면 준공 5년을 초과하는 물류 자산의 경우, 이커머스 임차인의 사용 면적 비중이 9.5%에 그쳤지만, 최근 5년 내인 경우엔 35%까지 상승했다.

전문가들은 다만 물류 자산의 공급 확대가 지속될 것으로 보이는 만큼, 물류시장 역시 매입 경쟁 등으로 수익률 하락이 발생할 수 있어 주의할 필요가 있다는 입장이다.

C&W 관계자는 "물류센터 역시 매입 경쟁이 치열해지고 있다. 매입 경쟁에 따른 투자수익률도 지속적으로 점차 하락하고 있다. 올해 거래된 물류센터의 경우, 4% 후반~5% 초반의 수익률 수준을 기록하고 있다"고 지적했다.

CBRE코리아 관계자는 "올해 신규 A급 물류 자산은 지난 5년 평균 공급량의 약 2배 수준인 184만㎡ 규모를 기록할 것으로 예상된다. 오는 2022년까지 향후 2년간 총 580만㎡ 규모의 추가 공급이 예정돼 있다"고 밝혔다.

해당 관계자는 "수도권 지역 내 신규 물류센터의 공급 또한 급격히 증가하고 있어, 투자자 및 개발사는 경쟁력 확보를 위한 전략적인 포지셔닝이 필요하다"면서 "수도권 물류시장의 공급 및 수요를 바탕으로 한 물류센터의 실수요자에 대한 심도 있는 이해가 향후 시장의 과잉 공급에 따른 우려 및 공실 리스크를 최소화할 수 있다"고 강조했다.

<저작권자 Copyright ⓒ 이코노믹리뷰 무단전재 및 재배포 금지>