3일 경기 성남시 분당구 정자동 아파트 단지에 재건축 선도지구 동의서 제출을 독려하는 안내판이 설치됐다. 주민 동의율 항목에서 만점을 받으려면 단지 내 주민 95% 이상이 동의해야 한다. 성남=이축복 기자 bless@donga.com

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“주민 동의율이 90%를 넘었지만 만점을 받기 위해 추석 연휴에도 입주자대표회의 회장과 함께 동의서를 확보했습니다.”(경기 성남시 분당 양지마을 통합재건축 준비위원회 관계자)

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23일 1기 신도시 선도지구 공모 시작에 임박해 재건축 추진 단지들은 추석 연휴에도 막판 주민 동의율을 끌어올리는 데 열을 올렸다. 선도지구에 선정되지 않으면 재건축이 한참 늦어질 수 있다는 우려 때문이다. 정부 목표는 2027년 착공, 2030년 입주다. 하지만 향후 변수가 워낙 많아 사업이 지연될 것이라는 지적이 많다.

22일 국토교통부에 따르면 경기 성남·고양·안양·군포·부천시 등 5개 지방자치단체는 23∼27일 선도지구 공모 접수를 한다. 11월 분당 8000채, 일산 6000채 등 2만6000채 이상을 선정한다.

선도지구는 100점 만점 정량 평가로 진행되는데 배점이 가장 큰 평가 항목은 ‘주민 동의율’이다. 성남·고양·안양·군포시는 주민 동의율이 95%를 넘으면 해당 항목 만점인 60점을 준다. 부천시는 90%를 넘으면 만점 70점을 부여한다.

두 번째로 배점이 큰 항목은 ‘파급효과’다. 통합재건축에 참여하는 단지와 가구 수로 평가한다. 사업 시행 방식에 따라 가점을 주는 지자체도 있다. 성남시는 민간 조합 대신 신탁사에 시행을 맡기거나, 총괄 사업 관리자를 두거나, 공공시행을 택하면 가점 2점을 준다.

국토부는 선도지구를 내년 노후계획도시정비법에 따른 특별정비구역으로 지정한다. 2026년 재건축의 ‘마지막 관문’으로 불리는 관리처분 계획 수립까지 마치겠다는 계획이다.

하지만 변수가 많아 계획대로 사업이 추진될지는 미지수라는 지적이 나온다. 가장 큰 변수는 공사비다. 최근 공사비가 안정되는 흐름이긴 하지만 과거 대비 여전히 높다. 또 향후 집값이 하락하면 집주인들이 내야 하는 재건축 분담금이 크게 늘어날 수 있다. 앞서 정부가 노후계획도시를 재건축할 때 용적률 상한을 국토계획법상 상한의 1.5배까지 풀겠다고 하면서 3종 일반주거지역의 용적률이 최고 450%까지 될 것으로 기대했으나, 지자체별 기준 용적률은 315∼350%로 발표됐다. 더 높은 용적률을 받으려면 더 많은 기부채납을 해야 한다.

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분당은 다른 신도시보다 집값이 높고 용적률도 낮아 사업성이 가장 좋은 곳으로 꼽히지만 지역 안에서도 사업성이 갈릴 것으로 보인다. 하나감정평가법인에 따르면 분당구 수내동 A단지를 재건축하면 가구당 1억5000만 원가량의 분담금을 내야 한다. 분당구 이매동 B단지는 재건축 시 가구당 약 1억400만 원을 돌려받을 수 있는 것으로 예측됐다. 오학우 하나감정평가법인 감정평가사는 “공공기여로 내는 토지의 위치나 임대주택 규모에 따라 사업성이 줄어들 수 있다”며 “분담금이 예상했던 것보다 높아질 경우 사업이 정체될 수 있다”고 분석했다.

정부가 폐지하겠다고 발표했으나 국회 문턱을 넘지 못하고 있는 재건축 초과이익 환수제도 발목을 잡을 수 있다. 선도지구에 지정되더라도 여러 단지가 통합재건축을 추진하는 과정에서 갈등이 불거질 수 있다는 우려도 나온다.

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “노후계획도시 재건축에 걸리는 기간은 10년 정도로 본다”며 “정부가 12조 원 규모의 ‘미래도시펀드’를 만들어 자금 조달을 지원하겠다고 했지만, 이렇게 장기간 돈을 묶어놓을 투자사를 찾기 어려운 만큼 초기 펀드 조성부터 어려움을 겪을 수 있다”고 지적했다.

김호경 기자 kimhk@donga.com
이축복 기자 bless@donga.com

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