서울 송파구의 한 공인중개사 사무소에 주택시장 안정화 방안 발표 관련 안내문이 붙어 있다. 2025.3.20/뉴스1 ⓒ News1 김진환 기자

<이미지를 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다>

(세종=뉴스1) 조용훈 기자 = 24일부터 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 전체 아파트가 토지거래허가구역으로 지정되면서 해당 지역의 부동산 거래 절벽이 본격화할 전망이다. 이들 지역에서는 갭투자(전세 낀 주택매입)가 차단된다.

단기적으로는 집값 상승세에 제동이 걸리는 긍정적 효과도 기대되지만 거래 절벽 가능성에 따른 투자 수요의 외곽지 이동과 시장 왜곡 현상이 우려된다.

2년간 잠실 아파트 거래량 82% 감소, 매맷값 규제 전보다 약간 높아

서울시에 따르면 토지거래허가구역 지정 효력은 이날부터 체결된 신규 매매 계약분부터 적용된다. 시는 이번 토지거래허가구역 지정을 9월 30일까지 한시적으로 운영하며, 필요시 연장 여부를 검토할 방침이다. 일정 규모 이상의 주택을 거래할 경우 관할 구청장의 허가를 받아야 하며, 매입 후 2년간 실거주 용도로만 이용할 수 있다.

이번 조치로 인해 해당 지역의 거래 절벽이 현실화할 가능성이 높다. 신한투자증권 자산관리컨설팅부에 따르면 과거 토지거래허가구역 지정 후 거래량은 급감했다. 잠실동의 경우 토지거래허가제 시행 전(2018년 6월~2020년 5월)에는 거래량이 4456건이었으나 시행 후(2020년 6월~2022년 5월)에는 814건으로 무려 81.7% 감소했다. 청담동은 같은 기간 거래량이 461건에서 178건으로 줄어들며 -61.4%를 기록했고, 대치동은 -60.1%(1343건→536건), 삼성동은 -31.5%(596건→408건)의 감소세를 보였다.

거래량 감소의 주요 원인으로는 실거주 의무 부과, 갭투자 차단, 대출 규제 등이 지목된다. 토지거래허가제 시행으로 비실거주 목적의 매입이 어려워지면서 투자 수요가 급감했고, 대출 규제와 맞물려 매수 심리가 위축된 것으로 분석된다.

서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 강남 아파트 단지 모습. 2025.3.19/뉴스1 ⓒ News1 김성진 기자

<이미지를 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다>

토지거래허가제 확대 지정, 단기 집값 상승세 둔화 예상…장기 효과는 미지수

전문가들은 인근 지역으로 투자 수요가 이동하는 '풍선효과'가 나타날 것으로 예상했다. 심형석 우대빵연구소 소장은 "이번 규제로 인해 마포구·성동구·강동구 등으로 투자 수요가 몰릴 가능성이 높다"고 했다.

특히 마포구, 성동구, 강동구 등 주요 지역의 아파트 가격이 이미 20억 원을 넘어선 상황에서 추가적인 투자 수요 유입이 이어질 경우 이들 지역이 추가 규제 대상에 포함될 가능성도 제기된다.

토지거래허가제 확대 지정이 단기적으로는 일부 집값 상승세를 둔화시키는 효과를 가져올 것으로 보인다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "과거 경험을 볼 때 이런 정책이 나오면 거래가 위축되고 가격 상승세도 둔화할 수밖에 없다"고 설명했다.

장기적으로는 가격 안정 효과가 크지 않을 것이라는 전망도 나온다. 양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 "토지거래허가제는 시장 안정을 위한 정책적 도구로 도입되었지만, 실질적으로는 거래 경직성을 강화하는 부작용이 더 크게 나타났다"며 "실거주 수요가 늘어나면서 매물이 줄어들고, 장기적으로 가격 상승 압력이 높아질 수 있다"고 전했다.

한편 서울시는 이번 규제를 6개월 한시적으로 운영하겠다고 밝혔지만, 시장 과열이 지속될 경우 연장 가능성을 시사했다. 이에 따라 향후 부동산 시장의 흐름은 △기준금리 인하 여부 △건설사 PF(프로젝트 파이낸싱) 부실 문제 △신규 주택 공급 축소 등 다양한 변수에 영향을 받을 것으로 보인다.

joyonghun@news1.kr

Copyright ⓒ 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포, AI학습 이용 금지.