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박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "지금은 부동산 상승장이 아닌 회복기"라며 "시장 타이밍보다 가격 중심의 전략이 중요하다"고 강조했다.

박 위원은 지난 25일 메트로신문(메트로경제)이 서울 명동 은행회관에서 개최한 '2025 100세플러스 포럼' 시즌1에서 '부동산시장 뷰, 인구감소시대의 부동산 생존법'을 주제로 강연했다.

그는 "시장 흐름을 '울·출·박(울퉁불퉁·출렁출렁·박스권)'으로 요약할 수 있다"라며 "불확실성이 지속되는 회복기 시장에서는 실거주 중심의 접근이 필요하다"고 말했다.

이어 "부동산은 자녀 세대의 시각으로 바라봐야 한다"며 "대부분의 사람이 시공간을 공유하며 비슷한 생각을 하는 '집단 무의식'이 존재하는 만큼 30대 아들, 딸이 사고 싶어하는 집을 사야 실수하지 않는다"고 조언했다.

박 위원은 "특별한 이유가 없다면 아파트를 선택해야 한다"며 "신혼부부부터 읍·면 거주민까지 젊은 세대는 대부분 아파트를 선호하는 흐름을 명확히 인식해야 한다"고 말했다. 자녀들이 최근에 관심을 갖고 있는 집에 주목해야 한다는 것이다.

그는 "부동산을 고를 때는 편식하는 것이 맞다"며 "무조건 팔리는 상품, 즉 환금성이 있는 상품을 고르는 게 핵심이다"라고 강조했다. 이어 "토지나 상가보다 아파트에 집중돼 있는 것이 현실이다"라며 "부동산의 본질은 환금성에 있고 결국 잘 팔리는 것이 살아 남는다"고 말했다.

박 위원은 서울의 부동산 시장을 '마지막 피난처'라고 표현했다.

그는 "2020년 인구 감소 시점 이후 서울 아파트는 유일하게 상승 에너지를 분출하는 지역이다"라며 "서울 외 지역 사람들이 4~5채씩 사들이는 현상도 이런 이유다"라고 분석했다. 인서울보다 준서울이 낫다는 말도 있지만 여전히 서울이 '불패의 입지'로 작용하고 있다는 설명이다. 자산가들은 복잡하게 생각하지 않고, 서울 강남 아파트를 산다는 귀띔이다.

이어 "지금은 인구문제보다 공급 문제가 있다"고 진단했다. 박 위원은 "인구는 아침이슬비 처럼 천천히 영향을 미치는 반면 당장 입주물량 감소가 더 중요한 변수다"라며 "중소형아파트 위주로 공급되면서 대형아파트 공급은 분양아파트의 33%에서 7%로 줄었고 공급 부족으로 오히려 가격이 오르고 있다"고 설명했다.

그는 "현금화 할 수 있는 환금성을 유지하는 요소로 신축의 중요성이 커질 것"이라며 "'얼죽신(얼어 죽어도 신축)'이란 말처럼 신축 선호 현상은 더 강화될 것"이라고 말했다.

부동산 자산 구성에 대한 전략도 제시했다.

박 위원은 "부동산을 자산의 50% 이하로 줄이고 나이가 들수록 몸은 가난을 기억한다는 점을 잊지 말아야 한다"며 "이제는 부동산을 선택적 소비재로 생각해야 할 때다"라고 말했다.

부동산 투자에 있어 '무난함'을 기준으로 삼아야 한다고도 강조했다. 그는 "내 방식이 옳다는 확신보다 대중의 선택을 믿는 게 낫다"며 "시장에서는 미학이나 철학보다 실제 수요가 중요하다"고 했다. 이어 "당론에 휘둘리기보다 시장친화적 관점을 갖는 것이 중요하다"고 강조했다.

박 위원은 "불확실성이 클수록 정부 정책에만 의존하기보다 자신만의 기준을 갖고 시장을 바라봐야 한다"며 "지금이야말로 부동산 시장을 다시 이해하고 재정비할 때다"라고 조언했다.