지난 3월 18일 충남 천안아산역 부근의 생활형숙박시설 건설 현장. 이호준 기자

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[주간경향] 경기도 화성 동탄에서 직장생활을 하는 A씨는 2022년 충남 천안의 KTX천안아산역 옆 생활형숙박시설(생숙)을 분양받았다. 분양가는 약 7억원으로 인근 아파트보다 30% 이상 비쌌다. 하지만 천안아산역에서 동탄역까지 SRT로 20분이면 갈 수 있는 데다, 향후 주거용으로 사용할 수 있을 것이라는 기대감에 계약서에 도장을 찍었다. 하지만 주거용 전환 계획은 이후에도 지지부진했고, 엎친 데 덮친 격으로 미분양 물량까지 발생하면서 현재 A씨의 분양권 시세는 분양가에도 미치지 못하고 있다.

그는 “시행사에서는 오피스텔 전환을 진행 중이라는데 준공 때까지 전환이 안 되면 벌금(이행강제금)을 몇천만원씩 물어야 한다”면서 “아파트를 그때 샀으면 많이 올랐을 텐데 마피(마이너스 프리미엄)에 팔고 싶어도 억울해서 못 팔고 있다”고 말했다.

A씨가 분양받은 생숙은 최고 70층에 1162호실에 달하는 초대형 단지다. 주변 국제컨벤션센터 건립에 따른 외국인 거주 수요를 겨냥해 사업이 시작됐지만, 관련 산업 성장이 미진하면서 이제는 주거용 전환을 기대하는 내국인 수요만 남았다.

인근 부동산의 한 공인중개사는 “한창 안 될 때는 마피가 1억원까지 갔다가 오피스텔 전환 규제가 완화되면서 많이 줄어들었다”면서 “정부에서 생숙이나 지산(지식산업센터)도 주거용으로 전환하는 데 신경을 쓰면서 사람들 기대도 조금씩 오르고 있는 상황”이라고 말했다.



한때 ‘황금알을 낳는 거위’에서 ‘수분양자의 무덤’으로 전락했던 생숙이 2027년 이행강제금 유예 종료를 앞두고 다시 주목받고 있다. 똑같은 처지의 수분양자들을 두고 지방자치단체마다 생숙의 주거용 전환에 엇갈린 행보를 보이는 데다, 주거용 전환을 위한 규제 완화를 두고 공정성 시비도 끊이지 않으면서다.

최근 대법원에서는 생숙을 분양하면서 ‘거주가 가능하다’고 잘못 홍보했더라도 계약금을 반환할 의무가 없다는 판단이 나왔다. 생숙 수분양자들은 정부가 생숙 주거용 전환 엄단 계획을 밝힌 뒤부터 잇따라 집단소송을 제기해왔는데, 관련 사건에서 대법원의 첫 번째 판단이 나온 것이다.

법조계에 따르면 대법원 1부는 지난 3월 16일 서울 서초구에 있는 생숙 수분양자 주모씨 등 4명이 분양사를 상대로 제기한 부당이득반환 청구 소송 상고심에서 원고 일부 승소로 판결한 원심을 깨고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 주씨 등은 2021년 1~2월 서초구의 한 생숙을 최고 8000만원의 계약금을 지급하고 분양계약을 체결했다. 하지만 생숙은 취사가 가능한 숙박시설로, 거주 용도 사용은 금지된다.

계약자들은 계약 당시 분양사가 “실거주가 가능하다”고 속였다며 계약금을 반환해달라고 소송을 제기했다. 1심 재판부는 분양사의 책임이 없다고 보고 원고 패소 판결했지만 2심 재판부는 분양사가 상담 등을 통해 거짓 홍보한 사실이 인정된다며 원고 4명에게 계약금과 지연손해금을 배상하라고 판단했다. 하지만 대법원이 이를 다시 뒤집고 원고 패소 결정을 내린 것이다.

설령 잘못된 홍보가 있었더라도 계약서상 생숙임을 인지했던 만큼 계약을 취소할 수는 없다는 게 대법원의 해석인데, 분양사 말만 믿고 계약했다며 소송전에 돌입한 다른 수분양자들에게도 파장이 적지 않을 전망이다.

건설업계 관계자는 “생숙 평면도를 보면 거의 오피스텔, 아파트랑 똑같다. 그래서 당시에도 아파트인데 부동산 규제 안 받는 ‘아파트 위의 아파트’라고 분양사무소 현장에서 홍보를 많이 했다”고 말했다. 그는 “물론 당시에도 (분양받는 분들도) 아파트가 아니라는 것은 대부분 알고 있었고, 주거용으로 생각하고 분양받은 분들도 정부가 느슨하게 규제한다고 믿고 계약한 게 대부분”이라고 덧붙였다.

생활형숙박시설 주거용 전환을 반대하는 국민청원. 국민청원 홈페이지 캡처

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생숙은 원래 외국인 관광객 등 장기 체류 수요에 대응하기 위해 2012년 도입된 ‘취사 가능한 숙박시설’이다. 공중위생관리법의 적용을 받는 상업시설임에도 불구하고, 실내 구조가 아파트와 흡사해 일반인들에게는 주거시설로 오인되기 쉬운 한계가 있다.

전국이 부동산가격 폭등으로 들끓었던 2020년 초반, 생숙은 “주택법이 아닌 건축법 적용을 받아 청약통장이 필요 없고, 전매 제한이 없으며, 다주택자 규제(종부세 등)를 피할 수 있는” 틈새 상품으로 인기를 끌었다. 실제로 많은 시행사가 생숙을 ‘실거주 가능한 아파트 대체재’로 홍보하며 분양했고, 분양받은 이들도 주거용으로 입주했다. 2021년 부산에서 분양한 B생숙은 1221실 모집에 약 43만명이 몰리면서 평균 356 대 1의 경쟁률을 보일 정도로 인기가 높았다. 하지만 정부가 2021년 말 생숙의 불법 주거 전용을 엄단하겠다고 발표하면서 매년 공시가격의 10%를 이행강제금으로 물어야 하는 폭탄 신세로 전락했다.

문제는 이 ‘틈새 상품’의 숫자가 너무 많았다는 점이다. 2025년 기준 전국에서 완공된 생숙은 약 14만실로 추산된다. 여기에 4만실은 추가로 건설 중으로 이를 합하면 모두 18만실에 달한다. 전국에서 계약 취소 소송이 잇따르고, 수분양자들의 아우성이 이어지면서 정부는 두 차례 이행강제금 부과를 유예하고, 숙박업 등록 기준 완화(1개 객실만 소유해도 숙박업 신고 가능)와 오피스텔로의 전환을 돕는 방안도 내놨다. 하지만 지금까지도 2만~3만실(준공 기준)이 숙박업으로 등록하지 않거나, 오피스텔로 전환하지 않은 미조치 생숙으로 남아 있는 것으로 추산되고 있다.



정부의 이런 유예조치에도 불구하고, 정상화를 위한 갈 길은 여전히 멀다.

국회입법조사처는 지난해 6월 내놓은 ‘생활숙박시설 주거용도 금지 조치를 둘러싼 파장과 해법’ 보고서에서 “2012년 이후 지자체가 생숙에 대한 건축 허가를 하면서 별다른 조치를 하지 않다가 사후적으로 정부가 신고나 용도 변경을 강제하고 이행강제금을 부과함으로 인해 소급입법금지의 원칙, 신뢰 보호 등의 논란과 갈등이 생길 수 있게 된 것”이라며 “이후 정부는 지자체가 생숙을 오피스텔로 용도를 변경하는 것을 적극적으로 검토하게 했으나, 실제 지구단위계획의 변경은 기부채납이 전제되기도 하며 이는 결국 수분양자가 부담해야 하는 등의 어려움이 있다”고 짚었다.

당장 용도변경의 실질적 인허가권을 쥔 지자체의 결정부터 들쭉날쭉하다.

경기도 오산시의 경우 생숙의 오피스텔 용도 변경을 지원하기 위해 시의회가 발의해 통과시킨 ‘주차장 조례 일부개정안’이 지난해 최종 폐기됐다. 해당 조례안은 오피스텔 전환 시 가장 큰 걸림돌로 작용하는 주차장 설치 기준을 완화하는 내용을 담고 있었다. 하지만 오산시장은 해당 조례가 기존에 법을 준수해 오피스텔을 분양받은 시민들과의 형평성에 어긋나며, 특정 집단에 대한 특혜가 될 수 있다는 점을 들어 거부권(재의요구권)을 행사했다. 이에 따라 시의회에서 진행된 재표결 결과, 조례안은 재의결 정족수를 채우지 못하고 부결됐다.

반면 경남 창원특례시는 선제적으로 규제 완화에 나서 ‘창원시 건축 조례’와 ‘창원시 주차장 설치 및 관리 조례’를 개정, 생숙의 오피스텔 용도 변경을 위한 법적 근거를 마련했다. 개정안의 핵심은 오피스텔 전환 시 주차장 설치 기준을 완화하고, 지구단위계획상 오피스텔 입지가 불가능한 지역에 관해서도 예외 조항을 둬 변경 절차를 간소화한 것이다. 특히 부지 확보가 어려운 단지는 주차장 설치 비용을 현금으로 납부, 공영주차장 설치비로 대체할 수 있는 길도 열었다.

부동산 업계 관계자는 “생숙 규제 완화 방안이 나오고 오피스텔로 전환하려는 시도가 많아지고 있지만, 구조적으로 오피스텔 전환이 불가능한 지역이나 건축법상 한계 등이 있어 지역별로 상황이 다 다르다”면서 “수분양자 안에서도 사업자가 있고 일반 거주를 희망하는 분도 있어 전환에 대한 의견을 하나로 모으는 것도 쉬운 일이 아니다”고 말했다. 이 관계자는 “특히 지자체는 전환을 해주면 용도변경에 대한 공정성 논란이나 특혜 시비를 피하기도 어려워 굳이 개입하기를 꺼린다”고 덧붙였다.

실제로 최근까지도 정부의 생숙 합법화 유도 정책을 비판하는 국회 국민동의 청원이 올라오는 등 주거용 전환 정책에 대한 반발은 여전하다.

지난 3월 9일 국회 국민동의 사이트에 ‘생활형숙박시설 주거용 전환 반대 및 녹지 비율 확보 등 기반시설 의무화 입법 요청에 관한 청원’을 올린 한 청원자는 “최근 생활형숙박시설이 주거용 오피스텔로 용도 변경되거나 녹지나 기반시설 등을 고려치 않고 무분별하게 허가가 되고 있는데, 이러한 주거 기능 확대는 당초 도시계획 수립 시 고려되지 않았던 인구 증가를 초래하며, 녹지·교육·교통·주차 등 기반시설 부족 문제를 심화시키고 있다”고 청원 이유를 밝혔다. 청원자는 특히 “생숙이 오피스텔로 전환되면 도시공원이나 기반시설 확충 의무를 적용받지 않으면서 기존 주민의 생활환경 인프라 악화를 초래한다”면서 “무엇보다 도시계획의 형평성을 훼손하고 있다”고 지적했다.

실제로 인천 송도에서는 생숙의 오피스텔 전환이 기존 오피스텔 수분양자들의 권리를 침해하고, 생활 인프라를 훼손한다는 주민 반발로 전환 작업이 진통을 겪었고, 부산에서도 해운대 관광특구 내 생숙 오피스텔 전환이 특구의 의미를 훼손한다며 주민들의 반발에 부딪힌 바 있다. 학교 용지부담금 등 부담은 면제받고, 학교나 녹지·공원 같은 주거시설 인프라만 누린다는 등 형평성 논란이 역시 반발의 핵심이었다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “생숙의 오피스텔 전환을 유도하는 정책은 안타까운 상황에 놓인 수분양자들을 구제한다는 점에서는 평가받을 수 있겠지만, 원칙을 훼손하고 법적 안정성을 흔들 수 있다는 점에서 바람직하다고 볼 수 없다”면서 “무엇보다 전국의 생숙을 모두 오피스텔로 전환할 수도 없을 뿐더러 도시계획 훼손 등 주거용 전환 시 발생하게 될 다양한 문제를 해결하지 못한 미봉책이 될 수밖에 없다”고 강조했다.

그는 “현재의 생숙 사태는 과거 부동산 급등기 정부의 규제 일변 정책으로 주택을 피해 오피스텔, 오피스텔을 피해 생숙으로 수요가 몰린 복잡한 결과물이어서 뾰족한 해법을 찾기 어렵다”면서 “생숙 논란을 교훈 삼아 정부가 부동산 정책을 설계할 때는 다양한 풍선효과와 부작용까지 다각도로 검토한 뒤에 실행에 옮길 필요가 있다”고 조언했다.

이호준 기자 hjlee@kyunghyang.com

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