서울 남산에서 바라본 시내 아파트 단지 모습. 연합뉴스

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주택산업연구원(주산연)이 내년 중반 이후 주택 매매가격이 강세로 돌아설 것으로 전망했다.

정부가 강력한 대출규제를 통해 거래를 막아놓았지만 억눌려 있던 주택수요와 누적된 주택공급 부족, 금리인하에 따른 주택담보대출 금리 하향추세가 맞물리면서 내년 중반기부터 주택가격 상승폭이 커질 것이라는 분석이다.

윤석열 대통령의 12.3비상계엄령 이후 혼란한 정세가 단기간에 마무리될 경우 부동산 시장에 미치는 영향은 미미할 것으로도 내다봤다. 하지만 윤 대통령이 탄핵정국에서 벗어나 복귀하더라도 2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율현재) 등 강력한 대출규제책을 계속 유지한다면 주택가격 폭등도 배제하기 어렵다고 판단했다.

서종대 주산원 원장은 “탄핵결정이 빨리 나면 주택거래 관망기간이 짧아지면서 주택시장에 미치는 영향은 미미할 수 있지만 문제는 대출규제”라며 “대출을 막아서 집값을 잡겠다는 것은 배탈이 난 사람을 ‘먹지말라’며 굶기는 것과 같다”고 말했다.

주산연은 19일 오전 서울 중구 대한상공회의소에서 ‘2025년 주택시장 전망과 정책방향’ 기자간담회를 열어 이같은 내용을 발표했다. 주산연에서 발표한 주택은 아파트와 빌라 등 비(非)아파트를 모두 포함한 것으로 아파트만 별도로 분석한 수치를 내놓지는 않았다.

박근혜 대통령 탄핵절차 진행 당시 매매가격 및 거래량 동향. 주산연 제공

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다만 주산연은 올해 서울 아파트값이 3월에 상승전환한 후 7~8월에는 월 1%가 넘는 높은 가격 상승을 보였으며, 최근들어 상승폭이 둔화되고 있으나 10월에도 0.3%상승했다고 밝혔다. 주산연에 따르면 서울의 1~11월 누적 매매가격은 4.6%상승했다. 이는 코로나19로 부동산 시장에 자금 유동성이 증가하기 시작했던 지난 2020년 상승률(3.0%)보다 높은 수치다.

주산연은 내년 전망을 서울 주택가격은 연간 기준 1.7% 상승하며, 인천·경기를 포함한 수도권은 0.8% 상승할 것으로 내다봤다. 다만 지방의 하락폭(-1.4%) 커지면서 전국 지표는 0.5% 하락할 것으로 전망했다. 해당 예측결과는 경제성장률과 주택수급지수, 금리변화 등을 반영해 산출했다.

주산연은 향후 공급부족에 따른 주택가격 상승 가능성에 대해서도 우려를 표시했다.

주산연에 따르면 올해 1~10월 착공물량은 21만8000호로, 이는 전년 동기 대비 34.0% 증가한 수치다. 분양물량도 전년 동기 대비 28.3% 증가한 18만2000호로 올해 총 착공·분양·준공 물량 자체는 증가한 것으로 집계됐다.

문제는 인허가 물량이다. 올해 같은 기간 인허가 물량은 24만5000가구로, 전년 동기 대비 19.1% 감소했다. 여기에 착공, 분양, 준공 물량을 모두 포함하면 내년 공급물량은 평균 대비 30% 내외로 줄어들 것으로 전망했다.

서 원장은 “올해 착공이 늘어난 것은 작년, 재작년, 또 그 이전에 인허가를 받아놓고도 착공에 들어가지 못하고 있었던 물량들이 몰아서 진행됐기 때문”이라며 “3년 전에 착공한 아파트가 이제 준공되니까 올해까지는 공급물량이 많이 줄지 않았지만 내년부터는 본격적인 공급부족을 맞게 될 것”이라고 말했다.

2025년 주택매매가격 전망. 주산연 제공

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주산연이 추정한 내년도 입주물양(준공)은 33만2000호로, 이는 문재인 정부 평균 물량(52만호)보다 20만호 가까이 적다. 주택시장의 과열된 매수심리를 낮추는 역할을 하는 착공(30만호)·분양(25만호) 물량도 문 정부 평균(착공 52만호·분양 32만호)보다 29만호 가까이 줄어든다. 주산연은 윤석열 정부 출범 이후 내년 말까지 4년간 누적된 공급부족량을 약 49만7000호로 추산했다.

류인하 기자 acha@kyunghyang.com

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