[이지영 기자]

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[디지털투데이 이지영 기자] 금융당국이 다주택자 대출 연장 관행을 손질하는 가운데 규제 대상이 비거주 1주택자까지 확대될 가능성이 제기되고 있다. 대통령이 직접 투자·투기성 1주택에 대한 압박을 시사한만큼 금융·세제 전반의 추가 조치가 불가피할 것으로 보인다.

5일 금융권에 따르면 금융위원회는 3일 권대영 부위원장 주재로 다주택자 대출 연장 관행 개선을 위한 4차 점검회의를 열었다. 금융당국은 전 금융권을 전수 조사해 보유주택 수별 주담대 잔액, 대출 순위별 잔액, 잔존 만기별 현황, 주택 유형·지역별 만기 도래액(2026년 상·하반기) 등 세부 통계를 취합해 구체적인 규제 설계 작업에 착수했다.

최근 논의의 초점은 수도권 및 규제지역 내 다주택자·임대사업자에 맞춰졌다. 기존 대출도 만기 연장 시 신규 대출과 동일하게 담보인정비율(LTV) 0% 기준을 적용해 사실상 전액 상환을 유도하는 방안이 유력하게 검토되고 있다. 이는 만기 연장을 사실상 신규 대출로 간주해 규제 강도를 동일하게 적용하겠다는 의미다.

국면이 확장된 것은 이재명 대통령의 공개 발언 이후다. 이 대통령은 엑스(X·옛 트위터)를 통해 "정책수단을 총동원해 다주택자는 물론 주거용 아닌 투자·투기용 1주택자도 보유보다 매각이 유리한 상황을 만들 것"이라며 "초고가 주택은 선진국 수도 수준에 상응하는 부담과 규제를 지게 될 것"이라고 밝혔다.

이어 "각종 규제와 부담은 실주거용 1주택을 기본으로 하되 주거 여부·주택 수·주택 가격 수준·지역 특성 등에 따라 세밀하게 가중치를 두겠다"고 강조했다.

이에 따라 금융당국은 다주택자 대출 만기 연장 제한을 비거주 1주택자로 확대하는 방안을 논의 중이다. 지난해 9·7 대책으로 1주택자 전세대출 한도를 2억원으로 제한한 데 이어 10·15 대책에서 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용한 것처럼 한도를 추가로 축소하는 방안도 거론된다.

갭투자 차단을 목적으로 도입된 규제를 비거주 고가 1주택까지 확장하는 수순이다. 금융권 안팎에서는 비거주 여부를 대출 심사 단계에서 별도로 확인하는 절차가 신설될 가능성도 거론된다. 금감원은 비거주용 임대사업자가 보유한 규제지역 아파트 등의 대출현황까지 살펴본 것으로 전해진다.

◆'투기용·실거주용 대출' 구분 기준 마련…은행권 의견 수렴

은행권 건전성 규제도 병행될 가능성이 있다. 금융위는 올해부터 주택담보대출 위험가중치(RWA)를 15%에서 20%로 인상했으며, 이를 25%까지 추가 상향하는 방안을 검토 중이다.

위험가중치가 5%포인트 오를 경우 동일한 대출 규모에 대해 은행이 적립해야 하는 자기자본 부담이 그만큼 확대돼 대출 공급이 위축되는 효과가 발생한다. 결과적으로 차주의 상환능력 심사가 한층 강화될 수밖에 없다는 분석이다.

세제 측면에서는 공시가격 현실화율 조정, 공정시장가액비율 재상향 등을 통한 보유세 강화 가능성이 시장에서 거론된다. 1주택자 양도소득세 비과세 기준(현재 12억원) 조정 여부도 논의 대상으로 언급된다.

다만 올해 1월 기준 서울 아파트 평균 매매가격이 15억2162만원인 점을 감안하면 비과세 기준을 하향할 경우 서울 전역이 과세 영향권에 들어갈 수 있다는 우려도 제기된다. 평범한 1주택자들까지 세금을 부과하게 돼 시장에 혼란이 올 수 있다는 분석이다. 때문에 시장 충격을 최소화하기 위해 가격 구간별로 차등 적용하는 방안이 병행될 가능성도 배제할 수 없다.

업계에서는 '비거주'와 '투기 목적'의 판단 기준을 정교하게 설계하지 않을 경우 시장 왜곡과 조세 저항이 발생할 수 있다고 지적한다. 금융당국은 투기용·실거주용 대출의 구분 기준을 마련하기 위해 은행권 현장 의견을 취합할 방침이다. 이에 따라 다주택자 중심이던 대출 규제의 축이 비거주 1주택자로까지 확대될지 여부는 금융당국의 최종안에 달렸다는 평가다.

금융권 관계자는 "정책 취지에는 공감하지만 실수요와 투기 수요를 구분하는 기준이 명확해야 현장의 혼선이 줄어들 것"이라고 말했다.

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